대전지방법원 2025타경51126. 당진시 읍내동 ‘동우’ 가동 3층 305호, 전용면적 기준 84.87㎡인 다세대·연립주택 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1989.09.12입니다. 현 소유자 나정흠은 2007.04.02 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 90,000,000원입니다.
가격 자체는 이미 크게 내려왔습니다. 감정가 106,000,000원에서 2회 유찰되어 현 최저가는 51,940,000원, 감정가의 49%입니다. 최근 12개월 같은 면적대 실거래 평균은 99,000,000원, 최신 거래는 107,000,000원이며 최근 거래 추세도 +36.6%입니다. 따라서 시장가격만 놓고 보면 현재 최저가는 분명 낮습니다. 다만 이 가격 차이는 선순위 전세권의 최종 소멸·인수 여부가 확정됐을 때만 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 287-1 제가동 제3층 제305호 · 도로명주소 충청남도 당진시 계성3길 47 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 84.87㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 제3층 제305호 · 사용승인일 1989.09.12 |
| 소유자 | 나정흠 (2007.04.02 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉성환 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 1억 전세권이 핵심
과거 박정민의 전세권은 전세금 70,000,000원으로 2007.04.02 설정됐지만 2009.02.17 해지로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.09.02 접수된 봉성환의 전세금 100,000,000원 전세권입니다. 범위는 건물 전부이며 존속기간은 2022.12.28부터 2024.12.27까지로 기재돼 있습니다.
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 소유자의 폐문 부재로 내부 이용상태를 인근 탐문조사 등을 통해 판단했습니다. 따라서 점유관계 역시 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘조건부 메리트’
동우는 총 48세대, 1989.09.12 사용승인된 공동주택입니다. 대상 면적은 84.87㎡이고 실거래 표본도 84.69㎡·84.87㎡로 면적이 매칭됩니다. 가격 판단은 오래된 전체 평균 90,166,666원보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.69㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2026.03 | 84.69㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 1 | 99,000,000원 |
| 2025.03 | 84.69㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 84.87㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 99,000,000원 |
최근 12개월 평균은 99,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 107,000,000원입니다. 현재 최저가 51,940,000원은 최근 평균의 52.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +36.6%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 따라서 전세권 인수가 없다는 전제가 확정되면 가격상 할인폭은 상당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 봉성환 | 100,000,000원 | 50,605,080원 |
| 미배당 | - | 49,394,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 전세권자 봉성환에게 50,605,080원이 배당되고 49,394,920원이 미배당됩니다. 이 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 49,394,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 64,696,444원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 75,407,511원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다가구주택·연립주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제3층 제305호이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 하수처리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 48세대, 1989.09.12 사용승인된 연립주택입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 4건이며, 최근 거래 추세는 +36.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 3번 전세권 확인. 전세금 100,000,000원의 봉성환 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서와 등기 원문을 우선 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 시뮬레이션은 봉성환에게 50,605,080원을 배당하고 49,394,920원을 미배당으로 남기면서 매수인 인수는 0원으로 계산합니다. 미배당금의 법적 처리까지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이며 소유자 폐문 부재로 현장 내부 확인이 제한됐습니다.
- 가격 기준. 가격 비교는 전체 평균 90,166,666원보다 최근 12개월 평균 99,000,000원과 최신 거래 107,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 36,358,000원, 4회 유찰 시 25,450,600원으로 낮아지지만 전세권 미배당액은 각각 64,696,444원, 75,407,511원으로 커집니다.
맺으며 — “가격보다 전세권 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 106,000,000원에서 두 번 유찰돼 51,940,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 99,000,000원의 52.5%라는 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 최근 시장 흐름 역시 +36.6%로 약세가 아닙니다.
하지만 권리분석의 중심에는 전세금 100,000,000원의 을구 3번 전세권이 있습니다. 이 권리는 경매개시결정보다 앞서 설정되어 권리내역상 매수인 인수로 표시되는 한편, 배당 시뮬레이션에서는 전세권자에게 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 매력적이지만, 권리 결론이 확정되기 전에는 입찰가격을 논할 단계가 아닙니다. 전세권이 소멸하고 인수가 0원임을 원본에서 확인한 뒤에야 현재의 할인율이 실제 투자 메리트가 됩니다.
