대구지방법원 2025타경1200. 수성구 황금동 캐슬골드파크 제1101동 제15층 제1505호 아파트입니다. 동일면적 실거래 기준 116.82㎡이고, 1101동은 철근콘크리트구조 24층 건물로 2006.07.31 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 고재진·정승화가 각 2분의 1 지분을 보유하며, 2016.09.12 거래가액 546,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부에는 과거 근저당이 다수 등장하지만 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.06.21 설정된 농협은행주식회사 근저당 624,000,000원입니다. 이후 의료법인케이씨엘의료재단 근저당과 국세·지방세 압류, 서울보증보험주식회사·근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부현황도 현장조사에서 확인하지 못했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 365 캐슬골드파크 1101동 15층 1505호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 116.82㎡ · 24층 건물 중 15층 |
| 사용승인 | 2006.07.31 |
| 소유자 | 고재진 2분의 1 · 정승화 2분의 1 (2016.09.12 거래가액 546,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 668,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 541,108,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.06.21 농협은행주식회사 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 의료법인케이씨엘의료재단 근저당과 각종 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 6.68억은 최근 시세보다 높다
캐슬골드파크5단지 동일면적 116.82㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 598,750,000원, 최근 12개월 9건 평균은 600,555,555원입니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 668,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%로, 신건에서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 116.82㎡ | 14 | 570,000,000원 |
| 2026.08 | 116.82㎡ | 12 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 116.82㎡ | 13 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 116.82㎡ | 17 | 580,000,000원 |
| 2026.04 | 116.82㎡ | 3 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 116.82㎡ | 3 | 585,000,000원 |
| 2026.03 | 116.82㎡ | 7 | 635,000,000원 |
| 2025.11 | 116.82㎡ | 14 | 610,000,000원 |
| 2025.10 | 116.82㎡ | 20 | 625,000,000원 |
| 2025.07 | 116.82㎡ | 18 | 610,000,000원 |
| 2025.05 | 116.82㎡ | 7 | 585,000,000원 |
| 2025.05 | 116.82㎡ | 7 | 585,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 598,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 600,555,555원 |
최신 거래는 2026.08의 570,000,000원이며 최근 실거래 범위는 570,000,000원~635,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 668,000,000원은 이 범위의 최고 거래가보다도 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +1.2%로 하락 추세는 아니지만, 그 점을 감안해도 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 111.2%라는 사실은 달라지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 668,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,080,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 근저당 · 의료법인케이씨엘의료재단 | 200,000,000원 | 34,920,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 122,993,494원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 145,930,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 총 채권액 1,092,923,804원 중 채권자 배당액은 658,920,000원, 미배당은 434,003,804원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 668,000,000원 | 658,920,000원 | 434,003,804원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 534,400,000원 | 526,656,000원 | 566,267,804원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 427,520,000원 | 420,844,800원 | 672,079,004원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 534,400,000원, 2회 유찰 시에는 427,520,000원으로 내려갑니다. 반면 현재 제공된 권리 구조에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 그 미배당이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 황금동 대구성동초등학교 남서측. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 남측 청수로, 서측 동대구로와 대구도시철도 3호선 황금역이 통과하며 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 캐슬골드파크5단지는 1,054세대이며, 대상 면적은 116.82㎡입니다.
- 건물. 1101동은 철근콘크리트구조 24층 건물이고, 대상은 15층 1505호입니다. 위생·급배수·승강기·소화·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지로 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 4,098,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 기준 남동측 왕복 10차선 포장도로, 북서측·북동측 2차선 포장도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 내부 상태는 현장조사에서 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 668,000,000원이 최근 12개월 평균 600,555,555원의 111.2%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일면적 거래가 570,000,000원과 585,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 발생했는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 내부현황을 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서와 교부청구 내역을 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 계산은 채권최고액 기준이며 경매 청구액은 541,108,722원입니다. 실제 채무액·세금·집행비용에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.21 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후의 의료법인케이씨엘의료재단 근저당과 각종 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격에서는 반대 결론이 나옵니다. 신건 최저가 668,000,000원은 최근 12개월 평균 600,555,555원의 111.2%이고, 2026.08 최신 거래 570,000,000원도 상회합니다. 최근 추세가 +1.2%로 하락장은 아니지만 현재 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있는 것은 아닙니다. 여기에 임대관계 미상과 세금 압류 5건의 배당 변동성까지 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리보다 입찰가격과 현장 점유 확인이 승부처입니다.
