대구지방법원 2025타경1272. 청도군 각남면 구곡리 ‘휴그린전원타운’ 103동 305호로, 감정평가상 복층구조 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김세연이고, 2020.05.09 매매를 원인으로 당시 김점태 명의로 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2022.08.30 개명에 따라 김세연으로 표시가 변경됐습니다. 같은 날인 2020.06.26 진량농업협동조합 근저당권이 채권최고액 118,800,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 삼성생명보험주식회사 근저당권 91,000,000원은 2018.01.23 이미 말소됐고, 현재 진량농업협동조합 근저당과 그에 기초한 2025.11.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이것과 별개로 현장 점유관계는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 각남면 구곡리 627-4 휴그린전원타운 제103동 제305호 · 도로명 경상북도 청도군 각남면 구곡1길 66-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층구조 다세대주택 |
| 소유자 | 김세연 · 2020.05.09 매매, 거래가액 190,000,000원 · 2022.08.30 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 157,812,000원 / 157,812,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진량농업협동조합 / 96,146,219원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.26 진량농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 복층구조 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수액은 0원
말소기준은 2020.06.26 진량농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 뒤따른 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 삼성생명보험주식회사 근저당은 이미 2018.01.23 말소돼 이번 낙찰자가 부담할 권리가 아닙니다. 배당표와 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 157,812,000원이며 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리분석상 실질취득액도 157,812,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격을 기준으로 신건 가격을 할인 또는 프리미엄으로 평가할 근거가 확인되지 않습니다.
등기상 2020.05.09 매매 당시 거래가액은 190,000,000원이지만, 이는 현재의 최근 시장가격을 뜻하는 자료가 아니므로 이 금액 하나만으로 현 최저가의 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 휴그린전원타운은 19세대 규모이고, 감정평가상 주변은 농경지·임야·주택 등이 혼재하는 지역이어서 환금성과 재매각 기간을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,009,368원 |
| 2. 근저당 · 진량농업협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,002,632원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 118,800,000원이 전액 배당되고 36,002,632원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,812,000원 | 118,800,000원 | 0원 | 36,002,632원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 126,249,600원 | 118,800,000원 | 0원 | 4,882,106원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,999,680원 | 98,785,684원 | 20,014,316원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청도군 각남면 구곡리 소재 ‘구곡지’ 서측 인근으로, 주변은 농경지·임야·주택 등이 형성되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 복층구조로 된 다세대주택이며, 철근콘크리트구조·철근콘크리트 슬래브지붕입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·남측으로 폭 약 3~4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 가정용 태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 46,700원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 휴그린전원타운은 19세대 규모이고 주변이 농경지·임야·주택 혼재지역인 만큼, 매수층과 재매각 속도는 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 현장·입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현황조사·매각물건명세서 원본 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못한 상태이므로 복층 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 비고에 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있으므로 포함 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 실질취득액은 157,812,000원입니다. 비교 가능한 최근 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 환금성 점검. 19세대 규모 전원형 다세대라는 특성을 고려해 인근 매물 수, 실제 거래 소요기간, 대출 가능 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 세금·관리비 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 별도 검증
이 사건의 가장 분명한 장점은 말소기준이 명확하고 배당모형상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 진량농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하고, 과거 삼성생명보험주식회사 근저당도 이미 말소돼 있습니다. 권리만 보면 구조가 단순합니다.
하지만 복층 다세대라는 물건 특성, 19세대 규모, 농경지·임야·주택 혼재 입지, 그리고 임대관계 미상·현장 거주인 부재는 별도의 확인 과제입니다. 또한 신건 실질취득액 157,812,000원을 최근 시장가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 현장 점유와 실제 환금가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
