대구지방법원 2025타경1306. 경산남천리버뷰우방아이유쉘 101동 14층 1404호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름은 2019.12.19. 경산새마을금고 근저당권 247,200,000원이 말소기준이 되고, 2025년에 설정된 롯데카드·신한카드·기술보증기금·경북 신용보증재단·경산새마을금고의 가압류 5건과 2025.12.12. 임의경매개시결정이 모두 그 뒤에 놓이는 구조입니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기만 보면 구조는 단순합니다. 문제는 입찰가입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 280,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 243,500,000원, 최신 거래는 275,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 이전 표본보다 2.9% 높은 것으로 집계됐지만, 그렇더라도 현재 신건 가격이 최근 실거래 기준보다 높은 사실은 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1306 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 상방동 298 경산남천리버뷰우방아이유쉘 101동 14층1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 74.8246㎡ · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 안대영 · 소유권이전 등기 2019.12.19. · 거래가액 259,810,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산새마을금고 / 213,928,150원 |
| 말소기준 | 2019.12.19. 경산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 247,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류 5건은 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계·전입 여부는 입찰 전에 원본 현황조사와 주민등록 관련 자료를 다시 대조하는 편이 안전합니다. 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 임차인으로 단정할 근거도, 반대로 실제 임대관계가 전혀 없다고 단정할 근거도 현재 수치에는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 115.0%
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 이 단지의 최근 12개월 평균은 243,500,000원(9건), 최신 거래는 2026.08 · 275,000,000원입니다. 현재 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.0%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 241,791,666원과 비교하지 않더라도, 현재 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.97㎡ | 25 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 74.82㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 68.42㎡ | 17 | 222,500,000원 |
| 2026.02 | 74.97㎡ | 14 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 74.97㎡ | 20 | 268,000,000원 |
| 2025.12 | 68.42㎡ | 21 | 223,000,000원 |
| 2025.11 | 68.42㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 74.97㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 74.97㎡ | 25 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 68.42㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 74.97㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.04 | 68.42㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 243,500,000원 |
특히 대상 호수와 같은 14층의 74.97㎡ 거래도 2026.02에 268,000,000원으로 확인됩니다. 개별 호수의 향·내부 상태 등은 별도 확인이 필요하지만, 현재 신건 최저가가 최근 거래대보다 우위에 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경산새마을금고 | 247,200,000원 | 247,200,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,338,828원 | 9,338,828원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,350,592원 | 11,350,592원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 59,500,000원 | 7,390,580원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 13,530,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경산새마을금고 | 24,913,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 365,833,400원, 예상 채권자 배당액은 275,280,000원, 미배당은 90,553,400원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 213,928,150원이며, 배당모형의 근저당 항목은 채권최고액 247,200,000원 기준입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 90,553,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 145,769,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 189,942,200원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자의 청구액이 충족되는 것으로 계산됐고, 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 어느 시나리오에서도 제공된 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 여부에 따라 달라지는 것은 주로 배당 부족분과 입찰가격이지, 현재 모델상 인수액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 경산남천리버뷰우방아이유쉘은 279세대, 준공일은 2019-10-23입니다.
- 입지. 경산시 백천동 소재 백천교차로 북서측 인근으로, 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 단지 남측으로 삼성현로, 동측 인근으로 경안로가 통과하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 7차선, 서측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 993,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 신건 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균 243,500,000원의 115.0%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래 275,000,000원, 같은 달 74.82㎡ 거래 235,000,000원이 함께 존재합니다. 층·향·내부상태 차이를 감안해 호별 시세를 다시 좁혀야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당은 제공된 채권과 집행비용 추정치를 기준으로 하며, 실제 배당은 법원 확정자료에 따라 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원으로 제시돼 있습니다. 현 회차 가격과 분리해 회차별 입찰 상한을 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 가압류 5건이 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 현재 실질취득가 280,000,000원은 최근 12개월 평균 243,500,000원의 115.0%이며 최신 거래 275,000,000원보다 높습니다. 최근 추세가 2.9% 플러스라는 점을 감안해도 신건 단계에서 가격 메리트가 확인됐다고 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 함정보다 현재 회차의 높은 진입가격입니다.
