대구지방법원 2025타경1318. 대구 동구 용계동의 용계동아파트, 통칭 ‘예원하이츠’ 2층 202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용 80.825㎡ 물건이지만 이번 경매에서 매각되는 것은 전체 소유권이 아니라 공유자 이병우의 2분의 1 지분입니다. 현재 소유권은 이병우 1/2, 이상진 1/2로 나뉘어 있고, 낙찰자는 이병우의 지위를 넘겨받아 이상진과 공동소유자가 됩니다.
따라서 75,000,000원이라는 최저가를 153,000,000원짜리 전체 아파트와 직접 비교해 ‘반값 아파트’로 해석하면 틀립니다. 최신 실거래 153,000,000원의 단순 1/2은 76,500,000원으로, 현 최저가는 이 기준의 약 98.0%입니다. 여기에 지분 자체의 낮은 환금성과 공유자 우선매수권까지 고려하면 신건 가격에 충분한 지분 할인폭이 확보됐다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용계동 152-4 용계동아파트 2층 202호 · 도로명 대구광역시 동구 반야월로 55 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.825㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 202호 |
| 매각대상 | 이병우 소유 2분의 1 지분 · 이상진 소유 2분의 1 지분은 별도 공유지분 |
| 현재 소유자 | 이병우 1/2 · 이상진 1/2 (2017.12.15 매매, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전경찬 / 16,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — ‘소멸 여부’보다 지분 범위를 먼저 봐야 한다
현재 등기부에는 과거 대구은행·대한생명보험·스마트론에이엠씨대부의 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 이후 2024.07.22 롯데카드의 가압류, 2025.08.20 신한카드의 가압류, 2025.12.10 전경찬의 강제경매개시결정, 2026.07.08 대구광역시 동구 압류가 이어졌습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 문제가 확정적으로 없다고 단정하기보다 현황조사·매각물건명세서 원문과 실제 점유자를 입찰 전에 재확인하는 편이 안전합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 ‘대항력 있음’으로 판단해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 49%가 아니라 ‘지분 1/2’로 다시 읽는다
통칭 예원하이츠는 총 12세대, 2003.05.29 준공 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 80.83㎡ 실거래는 2건 확인됩니다. 최신 거래는 2025.07월 3층 153,000,000원이고, 2023.12월 3층 거래는 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 153,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 39.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 80.83㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2023.12 | 80.83㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 80.83㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.83㎡ | 1건 | 153,000,000원 |
데이터상 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 전체호 거래 153,000,000원의 49.0%입니다. 그러나 이 수치를 그대로 ‘51% 할인’이라고 해석해서는 안 됩니다. 매각대상이 정확히 1/2 지분이기 때문입니다. 최신 전체호 거래를 단순 1/2로 나누면 76,500,000원이고, 최저가 75,000,000원은 그 금액의 약 98.0%입니다. 최신 시세를 기준으로는 지분물건 특유의 불편과 환금성 저하를 상쇄할 만큼 큰 할인이라고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,750,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 29,543,131원 | 29,543,131원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 13,934,747원 | 13,934,747원 |
| 4. 경매개시결정 · 전경찬 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,772,122원 |
현재 회차 75,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 59,477,878원이 전액 배당되고 소유자 잔여 13,772,122원이 계산되며, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 위 배당계산에는 이상진 지분 가압류가 포함되어 있는 반면 실제 매각대상은 이병우 1/2 지분이므로, 지분별 실제 배당·말소 범위는 원본 배당관계에서 반드시 재검증해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 75,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 60,000,000원 | 957,878원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 48,000,000원 | 12,741,878원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 용계동 ‘율하교’ 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독 및 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 202호이며 승강기·화재경보·위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러 난방이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다.
- 명칭. 공부상 명칭은 ‘용계동아파트’, 통칭은 ‘예원하이츠’입니다. 공부와의 차이는 이 명칭 부분입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 아파트이고, 이번에는 그중 한 세대 전체가 아니라 1/2 지분만 취득합니다. 일반적인 완전소유 아파트보다 매도·사용·정리 과정이 제한되는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전체물건으로 착각하지 않기. 최저가 75,000,000원으로 취득하는 것은 202호 전체가 아니라 이병우의 1/2 지분입니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서상 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 가격과 전략에 반영해야 합니다.
- 말소기준 지분범위 재확인. 말소기준으로 표시된 롯데카드 가압류는 이상진 지분, 강제경매개시결정은 이병우 지분입니다. 각 지분별 등기 효력과 실제 말소 범위를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최신 전체호 거래 153,000,000원의 단순 1/2은 76,500,000원입니다. 신건 최저가 75,000,000원은 이미 그 약 98.0%여서 지분물건 할인폭이 크지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 60,000,000원, 2회 유찰 시 48,000,000원입니다. 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정되지만 채권자 미배당은 각각 957,878원, 12,741,878원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 아파트가 아니라, 거의 제값의 절반 지분”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 75,000,000원, 최신 실거래 153,000,000원이라 49% 수준의 매력적인 경매처럼 보입니다. 하지만 실제 매각 대상은 이병우 소유 1/2 지분입니다. 최신 전체호 실거래를 단순 절반으로 환산한 76,500,000원과 비교하면 신건 최저가는 75,000,000원으로 약 98.0%에 이릅니다.
배당 추정상 별도 인수액은 0원이지만, 낙찰자는 이상진과의 공유관계를 떠안고 공유자 우선매수권까지 상대해야 합니다. 게다가 말소기준으로 표시된 가압류와 실제 경매개시 지분의 범위가 다르므로 권리 원본 확인도 필수입니다. 최근 전체호 가격은 110,000,000원에서 153,000,000원으로 39.1% 상승했지만, 상승한 시세의 절반에 거의 근접한 가격으로 지분만 사는 구조라는 점이 더 중요합니다. 금전 인수는 낮지만, 지분·가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
