대전지방법원 2025타경51186. 당진시 읍내동 코오롱하늘채 106동 11층 1101호, 전용 84.961㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 존재”가 아닙니다. 최정애의 주민등록·점유 개시일은 2020.06.02이고 임차보증금은 195,000,000원으로 대항력이 확인됩니다. 그런데 임대차보증금반환청구권을 승계한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인 때문에 낙찰 후 추가로 떠안을 보증금은 실질 0원입니다.
중요한 점은 보증금 195,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 200,664,759원을 별개의 임차채무처럼 합산하면 안 된다는 것입니다. 실제 임차인은 최정애 1명이고, 주택도시보증공사는 그 임대차보증금반환청구권의 승계인입니다. 이 사건은 확약이 바로 그 임차관계에 적용되므로 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 1061 하늘채아파트 106동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.961㎡ · 18층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 조국형 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 8회 / 2026.10.20 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,664,759원 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최정애 부동산 전부 · 주거 | 195,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2020.06.02 | HUG 주장 승계인이 우선변제권만 주장 | 실질 0원 HUG 승계 · 대항력 및 잔존청구 포기 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 하나 더 있는 것이 아니라 최정애의 임대차보증금반환청구권을 승계한 보증기관입니다. 임차권등기 자체는 2024.08.05 접수되었지만, 대항력의 기초가 되는 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.06.02입니다.
확약을 반영하지 않는 기계적 권리계산에서는 대항력 임차보증금 195,000,000원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차관계에 대해 별도의 대항력·잔존청구 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 현재 1.79억은 최근 평균보다 높다
코오롱하늘채 전용 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 175,250,000원, 가장 최근인 2026.09 거래는 190,000,000원입니다. 현재 최저가 179,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만, 가격 판단의 기준이 되는 최근 12개월 평균 대비로는 102.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 16 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 175,250,000원 |
실거래 범위는 160,000,000원~198,000,000원입니다. 현재 실질취득액 179,000,000원은 최근 12개월 평균보다 3,750,000원 높고, 비율로 102.1%입니다. 따라서 최신 거래 190,000,000원보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 최근 평균 기준으로는 이미 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 임차인 최정애 보증금 | 195,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,664,759원 | 175,694,000원 |
| 3. 롯데캐피탈 가압류 | 14,289,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 214,954,683원, 예상 배당액은 175,694,000원, 미배당액은 39,260,683원입니다. 배당계산상 임차보증금 195,000,000원이 매수인 인수액으로 표시되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 유지되면 취득가는 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 39,260,683원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 80% | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 74,559,483원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 64% | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 102,798,523원 | 0원 |
확약이 적용되는 한 낙찰자가 추가로 부담하는 임차보증금은 0원이므로 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 즉 현재는 179,000,000원, 9회 유찰 시나리오는 143,200,000원, 10회 유찰 시나리오는 114,560,000원입니다. 반대로 확약이 없었다면 대항력 있는 195,000,000원 임차보증금이 핵심 인수위험이 되는 구조였습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 내 11층 1101호입니다.
- 입지. 당진경찰서 남측 인근으로 아파트·근린생활시설·관공서가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측 약 25m, 서측 약 12m, 북측 및 동측 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 코오롱하늘채 383세대, 준공일 2005.10.27. 전용 84.96㎡ 최근 12개월 실거래는 160,000,000원~198,000,000원입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 12.5%로 나타나 권리 정리와 별개로 응찰·매각 속도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 최정애 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 195,000,000원과 HUG 청구액 200,664,759원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한. 현재 179,000,000원은 최근 12개월 평균 175,250,000원보다 높습니다. 현재 회차를 시세 할인 물건으로 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 35,800,000원입니다.
- 회차별 효과. 확약이 그대로 적용되면 9회 유찰 시 143,200,000원, 10회 유찰 시 114,560,000원으로 실질취득액도 함께 낮아집니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서도 채권자 총 청구액 214,954,683원에 비해 39,260,683원이 미배당되며, 다음 회차로 내려갈수록 미배당은 더 커집니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 179,000,000원보다 커서 부담이 큰 인수형 사건처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환청구권을 승계한 뒤 대항력과 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에, 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 179,000,000원은 최근 12개월 평균 175,250,000원보다 높고, 비율로 102.1%입니다. 최신 190,000,000원 거래가 존재하더라도 최근 평균 이상인 현 가격을 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 게다가 이 사건은 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 통계 역시 평균 7.0회 유찰·매각률 12.5%입니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 확약으로 해소, 현재 가격 메리트는 부족. 이 사건의 승부처는 확약서의 효력을 정확히 확인한 뒤 어느 회차 가격에서 접근하느냐입니다.
