대전지방법원 2025타경51186. 당진시 읍내동 코오롱하늘채 106동 11층 1101호, 전용 84.961㎡ 아파트입니다. 감정가는 179,000,000원이지만 7회 유찰되어 최저매각가격은 14,742,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 입찰하는 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 대항력 있는 임차보증금의 승계가 경제적 실질을 결정합니다.
임차인 최정애는 2020.06.02 전입·점유를 시작했고, 2024.08.05 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서는 최정애를 대항력 있는 임차인으로 적시하면서, 보증금 전액을 배당받지 못하면 임차권등기가 말소되지 않고 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가가 14,742,000원에서 더 낮아지더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서 ‘최저가가 싸다’는 판단은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 1061 하늘채아파트 106동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.961㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 11층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 조국형 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 14,742,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,664,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저다
등기 흐름을 보면 조국형은 2015.03.31 지분 2분의 1을 취득했고, 2023.07.24 나머지 지분 2분의 1을 재산분할로 넘겨받아 전부를 보유하게 됐습니다. 과거 농협·신한은행· 예산능금농협 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 분석상 기준일로 잡힌 2023.03.07 당진시 압류보다 임차인의 전입·점유일인 2020.06.02가 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 그 압류 자체는 2024.05.17 해제·말소됐지만, 임차인의 선행 점유라는 핵심 관계는 변하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정애 부동산 전부 · 주거 | 2020.06.02 임차권등기 2024.08.05 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | HUG 승계 |
최정애의 임대차보증금은 195,000,000원입니다. 등기에는 임대차계약일자 2020.04.16·2022.05.10, 확정일자 2020.05.04·2022.05.10이 기재돼 있으나, 예상배당은 우선변제권이 없는 구조로 계산되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금을 전액 배당받지 못하면 미회수 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 195,000,000원은 최근 시세보다 높다
코오롱하늘채는 383세대, 2005.10.27 준공 단지이며 비교 면적은 전용 84.96㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 12건의 평균은 173,583,333원, 최신 2026.08 거래는 180,000,000원입니다. 실질취득을 약 195,000,000원으로 보면 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 16 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 173,583,333원 |
최근 거래 범위는 160,000,000원~198,000,000원입니다. 실질취득 약 195,000,000원은 최고 거래 198,000,000원에 근접하고, 최신 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균 173,583,333원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 최저가 대비 감정가 할인율은 이 물건의 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,356원 |
| 인수 · 임차인 최정애 보증금 | 195,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,664,759원 | 14,076,644원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 14,289,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권자 총 청구액은 214,954,683원, 총 배당액은 14,076,644원, 미배당은 200,878,039원입니다. 주택도시보증공사는 최정애의 보증금반환청구권 승계인이므로 임차보증금과 별개의 임차채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진경찰서 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·관공서 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 11층 1101호이며, 기본 위생·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 25m, 서측 약 12m, 북측 및 동측 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·중로3류·소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 383세대 단지로 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·매각률 12.5%로 경매 수요는 강하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,742,000원만 보고 감정가 대비 할인율로 접근하면 안 됩니다. 시세 비교 기준은 실질취득 약 195,000,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 최정애 보증금 195,000,000원 중 실제 배당으로 소멸하는 금액과 매수인에게 남는 잔액을 배당표 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- HUG 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 최정애의 임대차보증금반환청구권 승계인이므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차권등기. 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 2024.08.05 접수된 주택임차권설정등기가 말소되지 않고 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 173,583,333원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보면 실질취득 195,000,000원 수준에는 가격 메리트가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 임차보증금 변제내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,474만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 최저매각가격이 아닙니다. 대항력 있는 최정애의 보증금 195,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않는 한 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 7회 유찰로 최저가가 14,742,000원까지 내려왔어도 실질취득은 약 195,000,000원 수준에서 벗어나지 않습니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 동일면적 평균 173,583,333원과 최신 거래 180,000,000원보다 높고, 감정가 179,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 최고가 198,000,000원에 가까운 부담입니다. 여기에 현재 사건 7회 유찰, 단지 경매 평균 7.0회 유찰, 매각률 12.5%가 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 경제적 취득가는 싸지 않습니다. 이 물건은 ‘유찰을 많이 기다리면 싸지는 경매’가 아니라, 대항력 보증금 승계 때문에 최저가와 실질가격이 분리된 사건으로 보는 것이 맞습니다.
