대전지방법원 2025타경51295. 당진시 송악읍 중흥리 ‘당진송악경남아너스빌’ 101동 602호 아파트입니다. 소유자는 최원문이고, 2022.05.12. 공유자 전원 지분을 이전받으면서 등기된 거래가액은 164,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라, 2022.02.10. 전입·점유·확정일자를 갖춘 허진우의 보증금 140,000,000원 주택임차권입니다.
허진우의 주택임차권은 2024.02.26. 등기됐고, 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.02.10.이라 경매개시결정보다 앞섭니다. 일반적인 배당 구조대로만 보면 현재 최저가 90,300,000원에서 집행비용 2,025,400원을 뺀 88,274,600원만 우선배당되고, 51,725,400원이 남습니다. 이 경우라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 약 1.4억에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 「아파트」로 이용 중 |
| 소유자 | 최원문 · 2022.05.12. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 164,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,057,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 인수 해소
권리분석의 출발점은 허진우의 주택임차권입니다. 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자가 모두 2022.02.10.이고 보증금은 140,000,000원입니다. 배당요구도 2024.02.26. 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 허진우의 전세보증금반환청구권을 승계한 자로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허진우 | 전유부분 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 승계 대항력 포기 말소 동의 |
경매개시결정은 2025.05.01. 주택도시보증공사의 신청으로 등기됐고 매각으로 소멸합니다. 이 사건은 선순위 임차권 자체를 무시해서 안전한 것이 아니라, 선순위 임차권의 승계인이 제출한 확약 때문에 매수인 부담이 실질적으로 제거되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 9,030만원은 최근 시세의 75.2%
당진송악경남아너스빌의 전용 59.9㎡대 최근 실거래 12건은 2026년 3월부터 8월까지 110,000,000원~125,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 120,125,000원, 최신 거래는 2026.08. 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 13 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 11 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 6 | 114,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 120,125,000원 |
확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 최저가 90,300,000원에 미배당 보증금 51,725,400원을 더한 약 142,025,400원이 되어 최근 실거래 평균보다 비싸집니다. 그러나 이번 사건은 확약서로 그 잔존 반환청구권을 포기한다고 명시돼 있으므로 실질취득은 90,300,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 평균 120,125,000원의 75.2%, 최신 거래 125,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 허진우 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,057,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 미배당은 51,725,400원입니다. 다만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재. 부근은 농경지·단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 형성돼 있고 북서측 인근에 송악 초등학교가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류 및 도로구역 일부 저촉, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 당진송악경남아너스빌은 381세대이고 2021.04.28. 준공됐습니다. 최근 12건 거래가 확인되며 최근 12개월 평균은 120,125,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서가 핵심. 이 사건의 매수인 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 근거합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 첨부 확약서를 원문대로 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 허진우 1명이고, 주택도시보증공사는 전세보증금반환청구권의 승계인입니다. 두 명의 별도 임차인처럼 보증금 140,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 매각가 가정에서 배당상 미배당은 51,725,400원이지만, 확약 때문에 매수인이 실제로 부담할 금액은 0원으로 봅니다.
- 다회유찰 확인. 현재 7회 유찰, 단지 평균 유찰 횟수 5.8회입니다. 가격 할인만 보지 말고 현장·점유 상태와 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 90,300,000원에 들어가도 미배당 51,725,400원을 떠안을 수 있는 위험형입니다. 그렇게 계산하면 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 확약이 있습니다. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다.
따라서 확약 내용이 그대로 적용되는 전제에서는 매수인 인수 0원, 실질취득 90,300,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 120,125,000원의 75.2%이고 최신 거래 125,000,000원보다도 낮아 가격 경쟁력은 있습니다. 다만 이미 7회 유찰된 물건인 만큼, 이 사건의 승부처는 가격보다 확약서 원문과 매각조건을 정확히 확인하는 것입니다.
