한 줄 평 최저가만 보면 1,517만원짜리 아파트처럼 보이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 허진우의 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 약 140,673,186원으로, 최근 실거래 평균보다 높습니다.
감정가
129,000,000원
최초 평가액
최저가
15,177,000원
6회 유찰 후
실질취득
약 140,673,186원
낙찰가+인수액
인수
125,496,186원
임차보증금 미배당
대전지방법원 2025타경51295. 당진송악경남아너스빌 101동 602호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2025년 5월 1일 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2024년 2월 26일 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 허진우는 2022년 2월 10일 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1.4억원을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 약 12%까지 내려왔습니다. 그러나 이 유형은 일반적인 저가 낙찰이 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 증가해 총 투입금은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.934㎡ |
| 소유자 | 최원문 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 15,177,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
임차인 허진우의 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 보증금 140,000,000원에 대해 우선변제권은 있으나, 현재 매각가 기준 배당 가능액이 부족합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 허진우 | 140,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
⛔ 매수인 인수 구조 현재 회차 낙찰가 15,177,000원 기준 임차인 배당 예상액은 14,503,814원입니다. 부족분 125,496,186원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 낙찰가와 합산한 140,673,186원 수준입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
같은 단지 동일 평형 최근 실거래 12건 평균은 120,791,666원입니다. 현재 최저가는 매우 낮지만 인수보증금을 포함하면 시세 대비 할인이라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 13 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 120,791,666원 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 실질취득 약 140,673,186원은 최근 실거래 평균 120,791,666원보다 높습니다. 최저가 15,177,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 673,186원 |
| 임차인 허진우 보증금 | 140,000,000원 | 14,503,814원 |
| 주택도시보증공사 | 149,057,288원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (현재 회차)
회차별 미배당 인수액
낙찰가가 낮아질수록 임차인 인수액 증가.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 당진시 송악읍 중흥리 소재 아파트단지로 주변은 농경지·단독주택·아파트단지 및 근린생활시설 혼재.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 당진송악경남아너스빌 381세대, 2021년 준공 신축급 단지이나 경매 평균 유찰 6회로 매수층 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 계산. 반드시 낙찰가가 아닌 낙찰가+미배당 보증금으로 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 허진우 임차권등기와 매각물건명세서 인수조건을 원본 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 실질취득 약 1.4억원으로 실거래 평균보다 높아 저가 매수로 보기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 총 취득비용을 보라”
이 물건은 6회 유찰로 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나므로 실질취득은 약 1.4억원 수준으로 수렴합니다. 권리분석의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 인수 후 총비용입니다. 현재 기준으로는 시세 대비 매력이 부족하고, 임차권 인수 위험을 감수할 수 있는 투자자만 접근해야 합니다.