대전지방법원 2025타경51383. 서산시 죽성동 동아1차아파트 제3동 제2층 제204호, 전유면적 58.97㎡ 아파트입니다. 권리의 중심은 2020.05.20 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 채권최고액 42,320,000원입니다. 같은 날 백성훈이 거래가 51,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 2024.10.08 상속을 원인으로 백지예가 소유권을 승계해 2025.07.25 등기가 접수됐습니다. 삼성화재해상보험주식회사는 이 근저당권을 실행해 2025.08.12 임의경매개시결정을 받았습니다.
임차인 이정자의 전입신고일은 2020.06.24입니다. 말소기준인 삼성화재 근저당권 2020.05.20보다 뒤이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 2025.11.05 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 보증기관 승계·대위 신고는 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51383 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 죽성동 7-9 동아1차아파트 제3동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.97㎡ · 방3·욕실1·베란다 · 지하1층·지상6층 중 2층 |
| 사용승인일 | 1992.07.09 |
| 소유자 | 백지예 (2024.10.08 상속, 2025.07.25 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 22,759,055원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.20 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 42,320,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정자 | 2020.06.24 | 2025.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준권리는 2020.05.20 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이정자의 전입일 2020.06.24는 그 이후이므로 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 전입으로 판정돼 있습니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 5,200만원보다 높은 신건
동아1 동일면적 58.97㎡의 확인된 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 47,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04 3층 52,000,000원 1건이고, 이 거래가 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 58.97㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2024.12 | 58.97㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2024.01 | 58.97㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2023.11 | 58.97㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2023.10 | 58.97㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2023.07 | 58.97㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.02 | 58.97㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2022.08 | 58.97㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2022.07 | 58.97㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.10 | 58.97㎡ | 5 | 46,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.97㎡ | 10건 | 47,500,000원 |
현재 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 52,000,000원의 107.7%입니다. 따라서 최근 시세를 기준으로는 신건이 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 전체 10건 평균 47,500,000원과 비교하면 격차는 더 커집니다.
다만 최근 흐름이 하락하는 것은 아닙니다. 제공된 추세지표 trend_recent_vs_older_pct는 +10.6%로, 최근 거래 수준이 과거 거래보다 높은 방향입니다. 이 상승 흐름을 감안하더라도 신건 56,000,000원은 최신 거래 52,000,000원을 웃돌고 있습니다. 또 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 42,320,000원 | 42,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,272,000원 |
현재 회차 56,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 42,320,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,272,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 56,000,000원 | 42,320,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 44,800,000원 | 42,320,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 7,525,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 죽성동 소재 서령초등학교 북동측 인근이며, 주위는 전답 등의 농경지·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상6층 건물의 2층이며 사용승인일은 1992.07.09입니다. 도시가스 난방·위생 및 급배수·전기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 도시지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 286,200원/㎡입니다.
- 규모·거래. 동아1은 156세대이며 동일면적 실거래 표본은 10건입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 1건으로, 최신 가격 판단의 표본은 많지 않습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 47,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 52,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 현재 최저가는 그 최근 시세의 107.7%입니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 44,800,000원, 2회 유찰 시 35,840,000원입니다. 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다.
- 임차인 확인. 이정자는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 2025.11.05 배당요구 사실과 함께 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이므로 52,000,000원을 절대적인 단일 시세로 보기보다 다른 거래들과 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2020.05.20 삼성화재 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이정자의 전입은 2020.06.24로 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제·최우선변제 여부는 배당 단계에서 확인해야 합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 56,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 52,000,000원의 107.7%입니다. 최근 거래 추세는 +10.6%로 상승 방향이지만, 현재 회차 가격이 최신 실거래보다 높은 사실은 변하지 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
