대전지방법원 2025타경51406. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 104동 1206호, 전용 비교대상 면적 74.2216㎡의 아파트입니다. 등기상 소유자는 심연택이고, 2020.02.24 거래가 256,300,000원에 소유권을 취득했습니다. 2020.02.24 설정된 신평새마을금고 근저당 138,600,000원은 2022.02.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 뒤 등기된 손보미의 주택임차권과 2024.09.13 삼성카드 가압류입니다.
손보미는 2021.11.18 임대차계약, 2021.11.19 확정일자, 2022.02.14 전입·점유개시, 보증금 250,000,000원으로 2024.02.15 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준인 2024.09.13 삼성카드 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어 그 승계 위험이 실질적으로 제거돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 12층1206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 심연택 (2020.02.24 거래가 256,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,098,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손보미 | 주거용 건물전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 손보미의 전입일 2022.02.14은 말소기준 2024.09.13보다 빠르고, 확정일자 2021.11.19와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 평균 바로 아래지만 최신 거래보다는 높다
서산센트럴코아루아파트는 337세대, 사용승인일은 2019.03.28입니다. 비교된 최근 12건의 평균 거래가는 261,292,500원이고, 현재 최저가 260,000,000원은 그 평균의 99.5%입니다. 평균보다 아주 조금 낮지만, 최신 거래인 2026.08 255,000,000원보다는 높아 현재 가격을 ‘시세보다 확실히 싸다’고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 233,010,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 74.83㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.07 | 74.22㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 74.22㎡ | 6 | 257,500,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 12 | 269,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 261,292,500원 |
거래 범위는 233,010,000원~279,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 확약 반영 기준 260,000,000원으로 최근 12개월 평균 261,292,500원과 거의 같은 구간입니다. 특히 최신 거래 255,000,000원보다 현재 최저가가 높다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 손보미 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,258,051원 | 5,560,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,098,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 260,000,000원 가정에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되고 삼성카드에 5,560,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 267,098,489원에는 배당이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 확약 반영액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 45,712,000원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 86,729,600원 | 0원* |
* 45,712,000원·86,729,600원은 대항력 임차권만 기계적으로 적용했을 때의 미배당 승계액입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 서산지사 동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 12층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 약 15m, 북서측 약 10m, 북동측·남동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 681,800원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 최근 비교거래 12건은 233,010,000원에서 279,000,000원 사이로 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 현재가와 최신 거래 비교. 최저가 260,000,000원은 최신 거래 255,000,000원보다 높습니다. 최근 평균 261,292,500원만 보고 할인으로 단정하지 마세요.
- 6회 유찰의 원인 점검. 현재 사건의 6회 유찰과 단지 평균 5.7회 유찰 통계를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 가정에서는 임차보증금 250,000,000원 전액 배당 후 삼성카드에 5,560,000원이 배당되고 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 해소는 분명하지만, 가격까지 싸지는 않다
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 확약입니다. 손보미의 보증금은 250,000,000원이고 전입일도 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 승계 위험이 존재하지만, HUG가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 현재 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균 261,292,500원과 거의 같고 최신 거래 255,000,000원보다는 높습니다. 여기에 6회 유찰까지 누적돼 있습니다. 그래서 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 가격 메리트는 제한적”입니다. 권리만 보고 높은 점수를 주기보다, 실제 응찰가는 최근 거래가격과 반복 유찰 이력을 함께 놓고 판단해야 합니다.
