대전지방법원 2025타경51406. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 104동 12층 1206호, 공동주택(아파트)입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 260,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 최저매각가가 43,698,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 싸서 좋은 물건이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수분이 커지는 물건으로 봐야 합니다.
핵심은 매각물건명세서 비고입니다. 비고에는 주택임차권자 손보미가 대항력 있는 임차인이고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 을구 순위 3번 주택임차권설정등기가 말소되지 않으며 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 여기에 신청채권자인 주택도시보증공사는 손보미의 전세보증금반환청구권 승계인으로 표시됩니다. 따라서 실제 임차인은 손보미 1명이고, 주택도시보증공사 청구액 267,098,489원을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 12층1206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 중 12층 |
| 소유자 | 심연택 (2020.02.24. 거래가 256,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 43,698,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,098,489원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 건 ‘인수되는 임차권’
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 손보미 | 주거용 건물전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 전입 2022.02.14 · 확정 2021.11.19 · 임차권등기 2024.02.15 | 명세서상 대항력 우선변제 주의 HUG 승계 |
이 표에서 가장 중요한 숫자는 보증금 250,000,000원입니다. 현재 최저가 43,698,000원에 낙찰된다고 가정하면, 대항력 인수형 구조에서는 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 약 206,302,000원이 됩니다. 즉 43,698,000원 + 206,302,000원 = 250,000,000원입니다. 다음 회차로 더 내려가도 총액은 싸지는 게 아니라, 낙찰가가 줄어든 만큼 인수분이 커질 뿐입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 43,698,000원 | 206,302,000원 | 250,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 30,588,599원 | 219,411,401원 | 250,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 21,412,019원 | 228,587,981원 | 250,000,000원 |
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득 250,000,000원
서산센트럴코아루아파트는 337세대, 사용승인일 2019.03.28. 최근 거래 비교면적은 74.2216㎡와 매칭됩니다. 최근 실거래 12건의 평균은 259,250,000원, 최저는 230,000,000원, 최고는 273,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 12 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 74.22㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 74.83㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 74.76㎡ | 8 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 74.76㎡ | 9 | 254,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 259,250,000원 |
최저가 43,698,000원만 실거래 평균 259,250,000원과 비교하면 16.9%라서 말도 안 되게 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 인수형입니다. 실질취득 250,000,000원으로 바꾸어 비교하면 실거래 평균의 96.4%입니다. 가격 메리트가 전혀 없는 것은 아니지만, 명세서상 인수권리와 HUG 승계 구조를 감수하고 들어갈 만큼 넉넉한 할인폭이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,186,564원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신평새마을금고 | 138,600,000원 | 42,511,436원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,258,051원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,098,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 배당 추정은 매각가 43,698,000원 기준입니다. 채권자 총 청구 425,956,540원 중 배당은 42,511,436원, 미배당은 383,445,104원입니다. 단, 본 리포트의 입찰 판단은 notes의 명세서상 주택임차권 인수 문구를 별도 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 석림동 소재 한국전력공사(서산지사) 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제12층 제1206호로, 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가 681,800원/㎡, 토지면적 13,946.0㎡입니다.
- 환금성. 서산센트럴코아루아파트는 337세대, 사용승인일 2019.03.28. 최근 12건 거래 평균은 259,250,000원이나, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 최저가 43,698,000원이 아니라 실질취득 250,000,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 명세서 원문 확인. notes에는 보증금 전액 미배당 시 을구 순위 3번 주택임차권설정등기가 말소되지 않고 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다.
- 확약서 확인. 제공 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없습니다. 확약이 없다면 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
- HUG 승계 중복계산 금지. 실제 임차인은 손보미 1명이고, 주택도시보증공사는 전세보증금반환청구권 승계인입니다. HUG 청구액을 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 등기부 충돌 대조. 데이터상 근저당 말소기재와 명세서상 대항력 문구가 함께 존재합니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 공동주택은 관리비 체납과 실제 점유 상태가 인도 리스크로 이어질 수 있으니 관리사무소와 현황조사 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “43,698,000원”이 아니라 “250,000,000원”짜리 판단
이 물건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 260,000,000원, 최저가 43,698,000원, 5회 유찰. 하지만 명세서상 주택임차권 인수 가능성이 있는 순간 계산식은 완전히 바뀝니다. 현재 최저가에 낙찰되어도 보증금 잔액 인수분을 더하면 실질취득은 약 250,000,000원입니다. 최근 실거래 평균 259,250,000원과 비교하면 큰 폭의 할인 물건이 아니라, 권리 리스크를 안고 시세에 근접하게 사는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 위험하고, 보증금 기준으로 보면 보수적 검토 대상입니다.