대구지방법원 2025타경9449. 칠곡군 가산면 학상리 770-13을 중심으로 한 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 3,220㎡이고 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 계획관리지역입니다. 소유자는 주식회사현광이며, 2023.10.25. 소유권이전과 같은 날 주식회사대구은행의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리의 정리는 비교적 선명합니다. 2023.11.10. 주식회사대구은행의 240,000,000원 근저당, 2024.12.16. 아주산업주식회사의 7,000,000,000원 근저당, 이후 여러 가압류·압류와 근저당권 가처분까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9449 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 770-13 · 경상북도 칠곡군 가산면 학상1길 138-13 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 3,220㎡ · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사현광 |
| 감정가 / 최저가 | 2,723,647,100원 / 2,723,647,100원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.10.25. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호:주식회사대구은행) / 2,443,186,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
우리은행 명의의 2007년·2008년·2022년 근저당권은 2023.10.25. 해지를 원인으로 2023.10.26. 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현 권리분석의 기준점은 2023.10.25. 주식회사대구은행 근저당권 2,640,000,000원입니다.
② 임차인 — 실질취득액을 지금 고정할 수 없는 이유
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔씨케이 | 20평방미터 | 2016.04.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 엔씨케이의 전입일은 2016.04.29.로 말소기준권리인 2023.10.25.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정해 처리해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,723,647,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,636,471원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 54,010,629원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 아주산업주식회사 | 7,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사창신에이티씨 | 4,950,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 693,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 164,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | 177,129,156원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당권 · 김지원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,317,800원 | 0원 |
| 11. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 101,443,516원 | 0원 |
| 12. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,657,530원 | 0원 |
| 13. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 2,723,647,100원 가정 시 채권 총액 13,532,498,002원 중 2,694,010,629원이 배당되고 10,838,487,373원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 점유 리스크는 그대로 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,723,647,100원 | 2,694,010,629원 | 10,838,487,373원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,178,917,680원 | 2,154,728,503원 | 11,377,769,499원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,743,134,144원 | 1,723,302,803원 | 11,809,195,199원 |
유찰되면 매각가격과 채권자 배당액은 함께 내려가고 미배당 규모는 커집니다. 그러나 주식회사 엔씨케이의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 싸졌다고 단정할 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액을 인수하는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
⑤ 매각조건 — 공장·토지·기계기구를 함께 봐야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구도 매각대상에 포함됩니다.
- 이동식 컨테이너. 목록1 지상의 감정서 기호 제시외건물(ㄷ)에 이동식컨테이너가 있으나 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 건물 현황 차이. 목록5는 철골조 판넬지붕으로 기재돼 있으나 실제는 판넬 및 일부 슬레이트지붕입니다.
- 멸실. 감정서 기호 (마), (바)는 멸실된 것으로 조사됐습니다.
- 기계기구 소재 차이. 기계기구는 목록4 토지 770-30상 소재로 기재돼 있으나, 기계(3) 2식 중 1식 및 기계(4)~(9)는 목록1 토지 770-13상에 소재하는 것으로 탐문됐습니다.
- 용융시설. 기계기구 기호(1) 용융시설(반사로)은 현재 Case만 소재해 평가에서 제외됐습니다.
- 고정크레인. 기호(7)은 제시목록상 3,000ton이나 현장조사에서는 실제 3,000kg으로 확인됐습니다.
- 해체 보관. 기계기구 기호(2), (3)은 해체·분리 보관된 상태입니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지. 공장용지 3,220㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 제2종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형이며 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 132,200원/㎡입니다.
- 지역·지구. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 포함, 산업개발진흥지구 포함·저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉·접함입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 엔씨케이의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 보증금이 확인되기 전에는 예상배당표의 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 사용하지 않습니다.
- 매각대상 특정. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외건물·기계기구와 평가·매각 제외 물건을 구분해야 합니다.
- 기계 상태 확인. 해체·분리 보관된 기계기구와 현장 소재가 제시목록과 다른 항목을 직접 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 우선순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리 이후 가압류·근저당·가처분·압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 기준점은 선명합니다. 2023.10.25. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2016.04.29. 전입한 주식회사 엔씨케이의 20㎡ 점유가 말소기준보다 훨씬 앞서며 보증금이 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 단계에서는 매수인 인수 0원·실질취득액을 확정할 수 없습니다.
여기에 일괄매각, 제시외건물, 기계기구 포함·제외 및 실제 소재 차이, 멸실 항목까지 겹칩니다. 등기부상 후순위 소멸만 보고 단순한 권리안전형으로 평가하기보다, 임차보증금 확인과 매각대상 현황 대조가 끝난 뒤 가격을 판단하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
