대전지방법원 2025타경51474. 서산테크노밸리 고운라피네 104동 11층 1104호 아파트입니다. 감정가는 205,000,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,221,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 실거래 평균 196,791,666원의 25.0% 수준이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수할 임차보증금 잔액까지 합쳐 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
임차인 봉태종은 2021.11.30. 확정일자를 받고 2022.01.20. 전입·점유를 시작했으며, 2024.01.30. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 현대캐피탈 가압류는 그보다 뒤인 2024.03.27.입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 104동 11층1104호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 지상18층 건물 내 11층 1104호 · 실거래 비교면적 84.6603㎡ |
| 소유자 | 황정연 (2023.11.29. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 49,221,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,149,775원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인 | 2018.02.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 실제 임차인은 봉태종 1명입니다. 전입일 2022.01.20., 확정일자 2021.11.30.으로 말소기준 2024.03.27.보다 빠르고, 등기부에도 2024.01.30. 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉태종 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.20 | 2021.11.30 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 162,064,978원 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
같은 단지 서산테크노밸리고운라피네의 동일면적 84.66㎡ 최근 거래 12건은 180,000,000원~215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 196,791,666원, 가장 최근인 2026.09 거래는 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.66㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 10 | 198,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.66㎡ | 12건 | 196,791,666원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 25.0%에 불과합니다. 하지만 대항력 있는 보증금 210,000,000원의 미배당 잔액을 인수하므로 가격 판단은 전혀 달라집니다. 실질취득은 약 210,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 196,791,666원과 최신 거래 195,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “4회 유찰돼 가격 메리트가 커졌다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,285,978원 |
| 1. 임차인 봉태종 보증금 | 210,000,000원 | 47,935,022원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 55,093,318원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,149,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차인 보증금 미배당액 162,064,978원을 매수인이 인수합니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 49,221,000원 | 162,064,978원 |
| 5회 유찰 시 | 34,454,700원 | 176,565,485원 |
| 6회 유찰 시 | 24,118,290원 | 186,715,839원 |
회차가 내려가면 매각가는 49,221,000원에서 34,454,700원, 24,118,290원으로 떨어지지만 매수인 인수액은 반대로 162,064,978원에서 176,565,485원, 186,715,839원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 상당 부분 상쇄되는 구조라는 점이 이 사건의 본질입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 성연초등학교 서측 인근이며, 서산테크노밸리를 배후지로 하는 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.02.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상18층 아파트 내 11층 1104호입니다. 도시가스보일러 난방, 승강기·소화전·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 서산테크노밸리고운라피네는 758세대이며, 동일면적 최근 12건의 실거래가 180,000,000원~215,000,000원 범위에 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 공시지가는 494,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 계산. 49,221,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 현 회차 기준 미배당 임차보증금 162,064,978원 인수를 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액은 각각 176,565,485원·186,715,839원으로 증가합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 196,791,666원, 최신 거래 195,000,000원을 기준으로 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 봉태종은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현 매각가에서는 전액 변제가 불가능해 잔액 인수가 발생합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 명도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아닌 사건
이 사건은 최저가만 보면 감정가 205,000,000원에서 49,221,000원까지 내려온 극단적인 할인물건처럼 보입니다. 하지만 실제 투자 판단의 중심은 봉태종의 대항력 있는 보증금 210,000,000원입니다. 현 회차에서는 47,935,022원만 배당되고 162,064,978원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다. 그 부담은 최근 12개월 평균 196,791,666원과 최신 거래 195,000,000원보다 높습니다. 낮은 최저가가 아니라 높은 인수액이 이 사건의 가격을 결정합니다. 권리관계는 명확하지만, 현재 구조에서 가격 매력은 낮습니다.
