대전지방법원 2025타경51474. 서산테크노밸리 고운라피네 104동 11층 1104호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 205,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 70,315,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 을구 1번 임차권입니다. 봉태종의 보증금은 210,000,000원, 전입일은 2022.01.20, 확정일자는 2021.11.30이고 배당요구도 되어 있습니다.
말소기준권리는 2024.03.27 현대캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 임차인의 전입은 그보다 앞선 2022.01.20이므로 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서도 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가에서는 매각대금 대부분이 임차인 우선변제에 쓰이지만 보증금을 모두 충당할 수 없어 141,350,670원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 104동 11층1104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.6603㎡ · 11층 1104호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.02.26 사용승인 |
| 소유자 | 황정연 · 2023.12.04 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,149,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2024.03.27 갑구 7번 현대캐피탈 주식회사 가압류 55,093,318원입니다. 이후 2025.06.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 봉태종의 임차권등기는 2024.01.30 등기되었고, 그보다 앞서 2022.01.20 전입·점유를 개시했습니다. 확정일자도 2021.11.30이므로 배당요구를 통한 우선변제권을 행사하며, 부족한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉태종 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.20 | 2021.11.30 | 210,000,000원 | 2024.01.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 141,350,670원 |
봉태종은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 210,000,000원을 다른 채권과 중복 합산할 이유는 없지만, 현재 회차 배당만으로는 68,649,330원만 변제되고 나머지 141,350,670원이 매수인 부담으로 남습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 70,315,000원이 아니라 실질취득
서산테크노밸리고운라피네 전용 84.66㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 197,208,333원이고, 최신 거래는 2026.08 215,000,000원입니다. 최저가 70,315,000원은 최근 12개월 평균의 35.7%지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 승계를 빼고 본 값이라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 10 | 198,500,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.66㎡ | 12건 | 197,208,333원 |
현재 회차의 실질취득 211,665,670원은 최근 12개월 평균 197,208,333원의 107.3%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다는 낮지만 차이는 크지 않습니다. 최근 거래 범위도 180,000,000원~215,000,000원으로 형성돼 있어, 인수 부담까지 포함하면 현재 회차가 최근 평균보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 1. 임차인 봉태종 보증금 | 210,000,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 55,093,318원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,149,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 중 68,649,330원이 배당되고, 미변제 잔액 141,350,670원은 매수인이 인수합니다. 현대캐피탈 주식회사와 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70,315,000원 | 141,350,670원 | 실질취득은 보증금 수준 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 162,065,469원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 | 34,454,350원 | 176,565,828원 | 총부담은 약 210,000,000원 수준 |
4회 유찰 시 매각가는 49,220,500원으로 낮아지지만 인수액은 162,065,469원으로 늘고, 5회 유찰 시 매각가는 34,454,350원까지 낮아져도 인수액이 176,565,828원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려간다고 실질취득가가 같은 폭으로 내려가지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연초등학교 서측 인근이며, 서산테크노밸리를 배후지로 하는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물의 11층 1104호로 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.02.26입니다. 도시가스보일러 난방, 급·배수, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 서산테크노밸리고운라피네는 758세대이며, 비교 면적은 전용 84.6603㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 12건입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되며, 공시지가는 494,000원/㎡입니다. 대지는 평지·사다리형이며 중로와 접합니다.
- 환금성. 최근 동일면적 거래가는 180,000,000원~215,000,000원이고 평균은 197,208,333원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 70,315,000원에 인수액 141,350,670원을 더한 211,665,670원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 봉태종 보증금 210,000,000원은 대항력 있는 임차권으로, 배당 후 미변제 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 4회 유찰 시 인수 162,065,469원, 5회 유찰 시 인수 176,565,828원으로 증가합니다. 낙찰가만 내려갈 뿐 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 197,208,333원이고 최신 2026.08 거래는 215,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 평균보다 높습니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가에서는 집행비용 1,665,670원과 임차인 배당 68,649,330원으로 매각대금이 소진되며, 현대캐피탈 주식회사와 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계와 실제 점유상태를 입찰 판단 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 보증금을 보라”
이 사건은 감정가 205,000,000원에서 최저가 70,315,000원까지 내려와 표면적으로는 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 봉태종의 임차보증금이 210,000,000원이고 현재 회차 미배당 인수액이 141,350,670원이라, 매수인의 실질취득은 211,665,670원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 197,208,333원보다 높고, 최신 거래 215,000,000원에 가까운 수준입니다.
더 유찰되더라도 매각가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 총부담은 대체로 210,000,000원 수준에 묶입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 몇 % 할인인가”가 아니라 “대항력 임차보증금까지 합친 실질취득이 실제 시장가격보다 유리한가”입니다. 현재 데이터 기준으로는 최근 12개월 평균보다 실질취득이 높아 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 등급을 높일 수 없는 사건입니다.
