대전지방법원 2025타경51474. 서산시 성연면 일람리 ‘서산테크노밸리 고운라피네’ 104동 1104호, 전용 84.6603㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 등기부에는 2024.01.30. 을구 1번 주택임차권이 있고, 임차인 봉태종의 임차보증금은 210,000,000원입니다. 주민등록일자는 2022.01.20., 확정일자는 2021.11.30.로 제시되어 있으며, 이 임차권은 말소기준권리로 잡힌 2024.03.27. 현대캐피탈 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서 메모도 같은 결론입니다. “매수인에게 대항할 수 있는 을구1번 임차권등기”가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 현재 최저가 143,500,000원으로 보면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 140,691,000원, 부족분은 69,309,000원입니다. 그래서 입찰자가 실제로 비교해야 할 가격은 최저가 1.435억이 아니라 실질취득 212,809,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 제104동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6603㎡ · 지상18층 중 11층 · 사용승인일 2018.02.26 |
| 소유자 | 황정연 (2023.12.04. 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,149,775원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 있다
이 사건의 말소기준은 2024.03.27. 갑구 7번 현대캐피탈 가압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.01.30. 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기 내용상 임차보증금은 210,000,000원, 범위는 건물의 전부, 주민등록일자는 2022.01.20., 확정일자는 2021.11.30.입니다. 즉 이 임차인은 실제 임차인 1명으로 보이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분은 매수인 인수
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉태종 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.01.20 | 2021.11.30 | 2024.01.30 | 대항력 우선변제 인수 |
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
같은 단지(서산테크노밸리고운라피네, 758세대·2018.02.26 준공) 동일 면적 84.66㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최저매각가만 보면 시세 평균의 70.2%처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차권 인수형이라 시세 비교 기준이 실질취득 212,809,000원으로 바뀝니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.66㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 19 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 204,500,000원 |
최근 실거래는 190,000,000원~220,000,000원 범위이고, 평균은 204,500,000원입니다. 현재 회차 실질취득 212,809,000원은 이 평균의 104.1%입니다. 따라서 “최저가가 실거래 평균의 70.2%라 싸다”는 판단은 틀립니다. 이 사건에서는 최저가가 아니라 최저가 + 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득으로만 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,809,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 봉태종 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 140,691,000원 | 부족분 69,309,000원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 55,093,318원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,149,775원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되지 않아 부족분 69,309,000원이 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 143,500,000원 | 69,309,000원 | 212,809,000원 | 실거래 평균 204,500,000원보다 높음 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 100,450,000원 | 111,756,300원 | 212,206,300원 | 낙찰가가 내려가도 인수가 커짐 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 70,315,000원 | 141,350,670원 | 211,665,670원 | 총액은 보증금 부근에 고정 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 경매처럼 유찰될수록 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그 부족분이 매수인 인수로 이동합니다. 따라서 이 사건의 경제적 판단은 낙찰가가 아니라 실질취득 총액으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지(서산테크노밸리)를 배후지로 하는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 지상18층 건물 내 제11층 제1104호입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 제시되어 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 758세대, 최근 동일면적 거래는 12건이며, 실거래 범위는 190,000,000원~220,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 143,500,000원이 아니라, 인수 69,309,000원을 더한 실질취득 212,809,000원으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권의 임차보증금 210,000,000원, 주민등록일자 2022.01.20, 확정일자 2021.11.30, 배당요구 2024.01.30을 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 부재 확인. 제공 데이터에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서 내용이 없습니다. 확약이 없으면 인수위험을 제거할 수 없습니다.
- 명도·보증금 협상. 임차권등기 임차인이 존재하므로 점유, 명도, 보증금 반환 문제를 입찰 전 시나리오에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세, 최우선변제, 미납 관리비는 배당표에 미반영될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “보증금 인수형”이다
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 143,500,000원까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 실거래 평균 204,500,000원 대비 싸 보입니다. 하지만 을구 1번 임차권의 보증금이 210,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 부족분 69,309,000원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 결국 실질취득은 212,809,000원입니다. 권리분석 결론은 단순합니다. 가격은 낮아졌지만, 총액은 낮아지지 않았습니다. 이 사건은 최저가 메리트형이 아니라 대항력 임차권 인수형이며, 확약 없는 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다.