대전지방법원 2025타경51582. 서산테크노밸리 고운라피네 101동 5층 501호, 전용 84.6603㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 박성희로 2024년 3월 5일 매매, 거래가액 212,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매 채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 230,225,815원입니다.

권리분석의 핵심은 두 명의 임차 관련자입니다. 심태우는 2022년 5월 24일 전입·점유, 2022년 4월 6일 확정일자를 갖추고 보증금 220,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 등기 순위상 경매개시결정보다 앞서 원칙적으로는 인수 문제가 생기지만, 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 잔존보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 심태우 임차권만 놓고 보면 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

하지만 이 확약은 심태우 임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인된 최민준은 2024년 5월 2일 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단순히 안전하다고 처리할 수 없고, 대항력 가능·보증금 및 실제 인수액 미상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 임차권, 끝나지 않은 미상 임차

기준이 되는 등기는 2025년 7월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024년 5월 28일 등기된 심태우의 주택임차권은 보증금 220,000,000원, 전입·점유 2022년 5월 24일, 확정일자 2022년 4월 6일로 선순위입니다. 원래라면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조지만, 제출된 확약 때문에 심태우에 대해서는 미배당액이 있어도 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

* 심태우 임차권은 배당계산상 6,838,000원의 미배당이 발생하지만, 주택임차권 승계인이 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 최민준에게 적용되지 않습니다.

② 시세 비교 — 2.17억은 최근 거래보다 높다

서산테크노밸리고운라피네 동일 면적 84.66㎡의 최근 12건 실거래 평균은 196,791,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 195,000,000원이고, 최근 표본의 최저는 180,000,000원, 최고는 215,000,000원입니다.

현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 최신 거래 195,000,000원보다 22,000,000원 높고, 최근 12건의 최고 거래가 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 심태우 임차권이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 회차 가격은 최근 실거래 기준으로 비쌉니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

배당계산상 심태우 보증금은 6,838,000원이 미배당됩니다. 다만 확약서 때문에 이 금액을 심태우 임차권의 매수인 인수액으로 보지 않고 실질 0원으로 처리합니다. 주택도시보증공사 청구액 230,225,815원은 예상배당 0원입니다. 최민준의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 제5층 제501호입니다.
• 입지. 성연초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·주차. 대지권 목적 토지가 남서측·남동측·북서측 간선도로와 접하며 도로상태 및 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지 등에 해당하고, 공시지가는 494,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지·거래. 총 758세대, 사용승인일 2018.02.26이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최민준 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 인수 범위를 반드시 재확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의는 심태우 임차권에 한정해 해석해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 196,791,666원의 110.3%이고 최신 거래 195,000,000원보다 높습니다.
• 다음 회차 시나리오. 제시된 4회 유찰 시 173,600,000원, 5회 유찰 시 138,880,000원이지만 심태우 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이며, 최민준의 미상 보증금 위험은 별도로 남습니다.
• 명도·점유 확인. 등기 임차권자 외 별도 전입자가 확인되는 만큼 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 큰 임차권은 풀렸지만, 아직 ‘안전·저가’ 물건은 아니다

이 사건의 첫인상은 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보이지만, 심태우 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원까지 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 최민준이라는 별도 전입자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 확약 밖의 임차 리스크가 남습니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 동일 면적 12건 평균 196,791,666원의 110.3%이고 최신 거래 195,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 최고가 215,000,000원보다도 2,000,000원 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 “2.2억 임차권이 확약으로 풀렸으니 싸게 살 수 있다”는 구조가 아닙니다. 권리에서는 최민준 확인이 선행돼야 하고, 가격에서는 최근 시세 이하의 충분한 할인폭이 필요합니다. 주된 임차권은 해소, 잔여 권리는 미확인, 가격은 시세 이상. 현재 회차에서는 보수적으로 접근할 물건입니다.