대전지방법원 2025타경51582. 서산테크노밸리 고운라피네 101동 5층 501호 아파트입니다. 감정가 217,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 74,431,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 하는 물건입니다. 을구 1번 심태우의 임차권은 전입 2022.05.24, 확정일자 2022.04.06, 보증금 220,000,000원이며 2025.07.31 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 74,431,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,739,758원을 뺀 72,691,242원이 심태우에게 배당되고, 보증금 잔액 147,308,758원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 낙찰가와 인수액을 합친 221,739,758원입니다. 즉 최저가가 감정가의 34%라는 수치는 실제 취득비용의 할인율을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 101동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지상 16층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박성희 · 2024.03.05 매매 · 거래가액 212,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 74,431,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,225,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.07.31 갑구 13번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024.05.28 등기된 을구 1번 심태우 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 보증금 220,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 남습니다. 과거의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 매수인 위험의 중심은 이 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심태우 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.24 / 2022.04.06 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 최민준 | 2024.05.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.22억을 비교해야 한다
서산테크노밸리고운라피네 동일 면적 84.66㎡의 최근 실거래 12건 평균은 197,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 215,000,000원, 최근 12건 범위는 180,000,000원에서 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 10 | 198,500,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.66㎡ | 12건 | 197,208,333원 |
표면 최저가 74,431,000원은 최근 12개월 평균의 37.7%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 심태우 인수분을 더한 현재 회차 실질취득 221,739,758원은 최근 12개월 평균의 112.4%, 최신 거래 215,000,000원의 103.1%입니다. 현재 확인되는 주된 인수만 반영해도 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,739,758원 |
| 1. 임차인 심태우 보증금 | 220,000,000원 | 72,691,242원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,225,815원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
심태우 보증금 중 배당 부족분 147,308,758원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최민준의 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 심태우 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 74,431,000원 | 147,308,758원 | 221,739,758원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 169,236,131원 | 221,337,831원 |
| 5회 유찰 시 | 36,471,190원 | 184,585,291원 | 221,056,481원 |
낙찰가만 보면 74,431,000원 → 52,101,700원 → 36,471,190원으로 크게 떨어지지만, 심태우의 미배당 인수액이 147,308,758원 → 169,236,131원 → 184,585,291원으로 늘어납니다. 그래서 총부담은 세 시나리오 모두 약 2.21억~2.22억에 머뭅니다. 이 물건은 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연초등학교 서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 서산테크노밸리고운라피네는 758세대, 준공일 2018.02.26이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측·남동측·북서측 간선도로와 접하고 도로 및 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 심태우 인수액 재확인. 현재 계산상 보증금 220,000,000원 중 147,308,758원이 미배당돼 매수인에게 남습니다.
- 최민준 보증금 확인. 전입 2024.05.02가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수 가능성을 확정하기 전 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 표면 할인율 배제. 최저가의 최근 시세 대비 37.7%가 아니라 실질취득 221,739,758원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 최근 시세 대조. 최근 12개월 평균 197,208,333원, 최신 거래 215,000,000원보다 현재 실질취득이 높습니다.
- 배당표 원본 확인. 집행비용·배당순위·최종 배당액이 달라지면 심태우 인수액도 변동할 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,443만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. 심태우의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서 74,431,000원에 낙찰받더라도 배당 후 남는 147,308,758원을 인수해 실질취득은 221,739,758원이 됩니다. 최근 12개월 평균 197,208,333원보다 높고 최신 215,000,000원 거래도 넘어섭니다. 추가 유찰 때도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 사실상 2.21억~2.22억 수준에 고정됩니다. 게다가 최민준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 미상 임차위험과 같은 별도의 추가 부담 가능성이 남습니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 추가 임차위험도 미확정인 물건입니다.
