대구지방법원 2024타경44778. 대구 달서구 송현동의 다세대주택 ‘공영빌라’ 2층 202호입니다. 말소기준권리는 2020.06.23 중소기업은행 근저당권 36,000,000원이고, 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권 24,000,000원, 신용보증기금 가압류 134,193,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 88,000,000원인데, 확인된 동일 면적 실거래는 85,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 85,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 시세의 103.5%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’로 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경44778 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 중흥로12길 57-7, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.21㎡ · 다세대주택 이용중 |
| 현재 소유자 | 황길순 · 2026.08.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으므로, 현장점유와 실제 거주관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 이상
비교 가능한 동일 면적은 전용 41.21㎡이며, 확인된 거래는 다음과 같습니다. 거래 건수는 2건, 평균·최고·최저·최신 거래가 모두 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 41.21㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2023.01 | 41.21㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.21㎡ | 2건 | 85,000,000원 |
현재 최저매각가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 85,000,000원 대비 103.5%입니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘시세보다 싸다’는 표현을 쓰기 어렵습니다. 특히 거래 표본 자체가 2건뿐인 소규모 다세대주택이라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 134,193,000원 | 26,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 194,193,000원 중 예상 배당액은 86,016,000원이며 미배당액은 108,177,000원입니다. 그 미배당 채권은 예상배당상 매수인에게 인수되는 금액으로 잡히지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 108,177,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 125,460,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 139,286,760원 | 0원 |
현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권 60,000,000원에 대한 예상 배당액도 54,906,240원으로 내려가 신청채권 전액 충족 상태가 아닙니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 송현1동 주민센터 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 설비·상태. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있으며, 남동측 외부샷시 일부 파손이 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 281.1㎡, 제1종일반주거지역이며 남서측 약 6M 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 공영2동은 9세대, 준공일은 1992.04.07이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 특정. 출입문 호실 표시가 없으므로 등기·건축물 현황과 실제 출입문 위치를 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장점유와 거주관계를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다. 권리 안전과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 시설 상태. 남동측 외부샷시 일부 파손이 기재되어 있으므로 수선 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당·세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2020.06.23 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 88,000,000원이 확인된 최근 12개월 평균과 최신 거래 85,000,000원보다 높아 103.5% 수준입니다. 여기에 9세대 규모의 다세대주택, 동일 면적 거래 2건, 호실 표시 특이사항과 외부샷시 일부 파손까지 함께 고려하면, 현재 회차를 가격 메리트형으로 평가하기는 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 현재 가격과 현장확인 부담은 보수적으로 볼 물건입니다.
