대구지방법원 2025타경30158. 대구 달서구 송현동 1910-26의 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 184.7㎡이고, 감정평가상 건물 이용상태는 주택 및 소매점, 화장실·창고, 주택 등으로 확인됩니다. 현재 소유자는 장종윤이며, 권리분석의 기준점은 2019.03.22 설정된 비산천주교회신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 1층의 정현재 1명입니다. 전입일은 2020.11.23으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인이 이를 승계하는 구조가 되지는 않습니다. 배당요구는 2025.03.06 접수됐지만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경30158 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1910-26 · 도로명 대구광역시 달서구 송현로16길 69-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 주택 및 소매점·화장실·창고·주택 |
| 토지 | 184.7㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 장종윤 (2016.08.24 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 542,882,180원 / 266,013,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 263,243,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.03.22 접수된 을구 24번 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 이후 2020.11.11 추가 근저당 12,000,000원, 2022.08.17 김경환 근저당 12,000,000원, 2024.07.04 대구광역시 압류, 2025.01.07 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현재 | 1층 | 2020.11.23 | 미상 | 2025.03.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정현재의 전입일은 말소기준 2019.03.22보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 임차인이 아닙니다. 배당요구는 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 확정할 수 없습니다. 이 부분은 배당순위와 채권자 회수액에는 영향을 줄 수 있어도, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자와 시세 할인은 다른 문제
현재 회차 최저매각가는 266,013,000원으로 감정가 542,882,180원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 유찰 시나리오는 186,209,100원, 그 다음은 130,346,369원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 266,013,000원 | 62,511,182원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 186,209,100원 | 141,197,827원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 130,346,369원 | 196,278,480원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰될수록 늘어나는 미배당액이 매수인 인수액이 아니라는 것입니다. 현재 회차의 62,511,182원, 3회 유찰 시 141,197,827원, 4회 유찰 시 196,278,480원은 채권자가 매각대금에서 회수하지 못하는 금액입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,182원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 비산천주교회신용협동조합 | 300,000,000원 | 261,488,818원 |
| 3. 을구 28번 근저당 · 비산천주교회신용협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 31번 근저당 · 김경환 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 324,000,000원 중 261,488,818원이 배당되고, 62,511,182원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 별개이며, 현재 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도1호선 월촌역 북측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 주택 및 소매점, 화장실 및 창고, 주택, 화장실로 이용되는 복합 구조입니다.
- 토지. 184.7㎡ 대지, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,511,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 상대보호구역·가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 시멘트벽돌조 또는 시멘트블록조 구조가 포함되며, 주택 부분에는 위생·급배수와 유류보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 정현재의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유범위는 매각물건명세서 및 현장과 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위와 실제 구조를 현장에서 확인하세요.
- 주택·소매점 복합 이용. 각 공간의 실제 사용현황과 점유자를 확인해 명도 범위를 파악하세요.
- 정비구역 확인. 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함된 만큼 향후 이용·정비 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 토지·건물 상태를 개별 평가해 응찰가를 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 커져도 현재 권리구조에서는 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다”
이 사건의 권리구조 자체는 명확합니다. 2019.03.22 근저당이 말소기준이고, 임차인 정현재는 2020.11.23 전입해 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리·법정지상권도 없고 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 단순한 아파트가 아닙니다. 단독주택 + 토지이면서 감정평가상 주택·소매점·창고 등이 혼재하고 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 2회 유찰로 최저가가 266,013,000원, 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 그 숫자 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 현황은 별도 검증. 이 물건의 승부처는 권리보다 토지·건물의 실제 상태와 일괄매각 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
