💰 최저가 115,500,000원 📉 감정가의 70% ✅ 매수인 인수 0원 ⚠️ 대지권 미등기
대구지방법원 2025타경31197. 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 우신미가뷰아파트 104동 14층 1401호, 전용 75.9092㎡ 아파트입니다. 104동은 철근콘크리트구조 29층 건물이고 본건은 14층, 계단식·남서향 단위세대입니다. 내부는 방3·거실·주방·욕실2 등으로 이용되고 있으며 사용승인일자는 2022.01.05.입니다.
등기부상 소유자는 김현주입니다. 2020.12.04. 소유권이전 등기가 이루어졌고, 거래가액은 232,300,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 143,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 대구신용보증재단 가압류 32,525,927원과 2025.04.21. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31197 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 금포지구토지구획정리사업지구50블록1로트 우신미가뷰아파트 104동 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 논공읍 금포로 75-20 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.9092㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 29층 중 14층 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 김현주 · 2020.12.04. 소유권이전 · 거래가액 232,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 124,357,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.04. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이고 채무자는 김현주입니다. 그 뒤의 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.11. 설정된 방미화 근저당 30,000,000원은 2024.04.03. 이미 말소됐고, 2023.07.10. 신한카드 가압류 8,879,061원 역시 2023.07.13. 말소됐습니다.
별도의 임차인 정보는 확인되지 않으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도 없지만, 점유관계는 현장과 원본 서류를 통해 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·회차 분석 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 평형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 62,442,927원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 96,531,227원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 120,349,637원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자들의 미배당액은 62,442,927원 → 96,531,227원 → 120,349,637원으로 커집니다. 하지만 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족분이며, 제공된 예상배당 기준으로 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 143,000,000원 | 113,083,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 32,525,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 115,500,000원 가정 시 채권 총액 175,525,927원 중 113,083,000원이 배당되고 62,442,927원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 달성군청 남서측 인근입니다. 주간선도로인 5번 국도와 광주대구고속도로 사이에 위치합니다.
- 주변환경. 각종 중소규모 공장, 미개발 나지, 학교, 아파트단지, 경지정리 농경지대 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 북서측 도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 지역적 위치와 대중교통여건 등을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측으로 왕복 4차선, 북서측으로 왕복 3차선, 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 형성돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류·중로1류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 2022.01.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로 위생·급배수, 승강기, 소방시설, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없다는 문구가 가장 중요한 리스크입니다. 대지사용권의 근거와 대지권등기 가능 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 115,500,000원은 감정가 165,000,000원의 70%지만, 최근 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 정보는 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 62,442,927원은 채권자 회수 부족분입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02.입니다. 매각기일 2026.09.08. 전 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 대지권
이 사건은 표면적인 권리 흐름만 보면 단순합니다. 2020.12.04. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 명시 인수권리도 없습니다. 현재 최저가 115,500,000원 기준 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 좌우하는 별도 변수는 대지권 미등기·대지권 유무 미상입니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함돼 있다는 문구만으로 이 부분을 건너뛰어서는 안 됩니다. 또한 현재 가격이 감정가의 70%까지 내려왔더라도 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 시세 대비 저렴하다는 가격 가점도 주기 어렵습니다. 권리구조는 단순하지만, 대지권 확인 전에는 최종 안전 판정을 유보하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
