대전지방법원 2025타경51587. 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 104동 908호, 전용 54.6㎡로 매칭된 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “말소기준권리 뒤의 권리가 소멸하는가”보다 말소기준보다 앞선 임차권이 얼마를 남기느냐가 더 중요합니다. 임차인 김근홍은 2021.07.01 확정일자, 2021.07.15 전입·점유를 갖추고, 2023.07.24 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 경매개시결정은 2025.08.01입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 31,850,000원에서 집행비용 973,300원을 먼저 제하고 임차인에게 30,876,700원을 배당하면, 보증금 65,000,000원 중 34,123,300원이 남습니다. 결국 매수인의 실질 부담은 낙찰가 31,850,000원에 인수액 34,123,300원을 더한 65,973,300원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 커지므로, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 총 취득부담이 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 104동 9층 908호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 54.6㎡ · 18층 중 9층 · 사용승인 2007.12.13 |
| 소유자 | 김미성 (2023.08.01 매매, 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 69,614,577원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 실제 임차인 1명, 김근홍입니다. 임대차계약일자는 2021.06.30, 확정일자는 2021.07.01, 전입·점유개시는 2021.07.15이며, 보증금은 65,000,000원입니다. 2023.07.24 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 분석되며, 배당 부족분은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김근홍 | 건물의 전부 | 65,000,000원 | 2021.07.15 | 2021.07.01 | 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 48%가 아니라 실질취득가를 봐야 한다
우민늘사랑은 926세대, 사용승인일 2007.12.13인 단지입니다. 제공된 최근 거래 12건의 최근 12개월 평균은 66,333,333원, 최신 거래는 2026.09 70,000,000원입니다. 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 48.0%지만, 이것만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인수액을 포함한 실질취득가는 65,973,300원으로 최근 평균의 약 99.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 18 | 68,500,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 54.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 54.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 66,333,333원 |
특히 이 물건과 매칭된 전용 54.6㎡ 거래만 보면 2026.06 57,000,000원, 2026.07 65,000,000원, 2026.08 62,000,000원·64,000,000원이 확인됩니다. 현재 실질취득가 65,973,300원은 이 54.6㎡ 최근 거래들보다 모두 높습니다. 따라서 전체 최근 평균 66,333,333원에 아주 조금 못 미친다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 1. 임차인 김근홍 보증금 | 65,000,000원 | 30,876,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 69,614,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 34,123,300원 |
현재 최저가 기준 임차인 보증금은 30,876,700원만 배당되고, 부족분 34,123,300원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 69,614,577원은 이 가정에서는 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진산업단지사거리 서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕·평스라브지붕 18층 건물의 9층 908호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 419,200원/㎡입니다. 단지 내 도로를 통해 외부와 연결됩니다.
- 단지 거래. 우민늘사랑 926세대로 최근 12건의 거래가 확인되지만, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회로 제시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액을 계산. 응찰가에 김근홍 임차인의 미배당 보증금 인수액을 더해 총 취득부담을 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 보증금 65,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 잔액 인수 위험이 남습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가 22,295,000원·인수 43,506,310원, 4회 유찰 시 최저가 15,606,499원·인수 50,074,418원으로 인수액이 증가합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 66,333,333원과 최신 거래 70,000,000원뿐 아니라, 전용 54.6㎡ 최근 거래 57,000,000원~65,000,000원 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 승계형 경매”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 65,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 31,850,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김근홍의 보증금 65,000,000원이 먼저 보입니다. 현재 가정에서 임차인이 배당받는 금액은 30,876,700원이고, 미배당 34,123,300원을 매수인이 인수하므로 실질취득가는 65,973,300원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 66,333,333원과 거의 동일하고, 동일 전용 54.6㎡의 최근 거래들보다 오히려 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다. 여기에 현재 2회 유찰, 단지 경매물건 평균 유찰 5.4회, 매수신청보증금 20% 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 싸지만, 권리까지 포함하면 가격 메리트가 거의 없는 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.
