대전지방법원 2025타경51587. 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 104동 908호입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 을구 9번 주택임차권입니다. 임차인 김근홍은 임대차계약 2021.06.30, 확정일자 2021.07.01, 전입·점유개시 2021.07.15이고 보증금은 65,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.07.24 마쳐졌고, 배당요구도 되어 있습니다.
경매개시결정은 2025.08.01입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%인 45,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 104동 9층 908호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 · 18층 내 9층 |
| 소유자 | 김미성 · 2023.08.01 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 69,614,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 65,000,000원
등기부에 과거 국민은행 근저당·현대제철 전세권·농협은행 근저당 등이 있었지만 해당 권리들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 매수인에게 직접 영향을 주는 핵심 권리는 김근홍의 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞선 전입·점유를 기초로 하며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 잔액 인수
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김근홍 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2021.07.15 / 2021.07.01 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 45,500,000원이 아니라 실질취득으로 본다
우민늘사랑의 최근 12개월 동일 면적권 실거래 12건 평균은 65,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 75,000,000원, 최근 표본 최저는 57,000,000원, 최고는 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 18 | 68,500,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 54.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 54.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 54.6㎡ | 12건 | 65,750,000원 |
표면상 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 69.2%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 그대로 보여주지 못합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하기 때문입니다. 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 65,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 65,750,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 “감정가에서 30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 임차인 김근홍 보증금 | 65,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 69,614,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김근홍의 보증금 중 20,719,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 69,614,577원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진산업단지사거리 서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕·평스라브지붕 18층 건물의 9층이며 사용승인일은 2007.12.13입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역 일부 제한이 있습니다. 공시지가는 419,200원/㎡입니다.
- 단지 거래. 우민늘사랑은 926세대이며 최근 12건 실거래 평균은 65,750,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 45,500,000원에 낙찰돼도 임차보증금 부족분 20,719,000원이 인수됩니다. 가격 판단의 중심은 약 65,000,000원 수준의 실질취득입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 34,123,301원·43,506,311원으로 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 김근홍의 전입일 2021.07.15, 확정일자 2021.07.01, 보증금 65,000,000원과 배당요구·임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 인수액을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “45,500,000원짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 65,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 45,500,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 그림이 달라집니다. 김근홍의 대항력 있는 보증금 65,000,000원이 있고, 현재 회차에서 미배당되는 20,719,000원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 최근 12개월 실거래 평균도 65,750,000원입니다. 즉 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 내려왔나”가 아니라 “인수까지 합친 실질취득이 시세보다 충분히 낮은가”입니다. 현재 구조에서는 가격 메리트가 크지 않고, 대항력 임차권 인수까지 감수해야 하므로 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 물건입니다.
