대구지방법원 2025타경32006. 성서동서,서한아파트 106동 1층 105호 아파트입니다. 소유자 강명화는 2016.10.06. 거래가 153,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2019.07.12. 설정된 이수동의 전세권 130,000,000원과 2019.06.24. 전입입니다. 이 둘은 말소기준인 2019.08.30. 신양범 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리들이 매각으로 사라지는 일반적인 경매와 달리, 이 물건은 선순위 임차보증금이 실제 취득비용을 결정할 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 143,000,000원에서는 배당 계산상 집행비용 2,802,000원 이후 이수동에게 130,000,000원이 전액 배당돼 미배당 보증금이 없습니다. 그러나 매각물건명세서 비고는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다. 특히 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 우선 차감되거나, 유찰로 매각대금이 보증금보다 낮아지면 최저가가 내려간 만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32006 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1189-2 성서동서,서한아파트 106동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.345㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 1층 |
| 단지 | 성서동서서한 · 974세대 · 1994.10.18. 준공 |
| 소유자 | 강명화 · 2016.10.06. 매매 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2019.08.30. 신양범 근저당권 30,000,000원입니다. 그보다 앞선 이수동의 전입 2019.06.24. 및 전세권 2019.07.12.이 핵심입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 197,500,000원, 대구광역시달서구 압류, 대구광역시동구청 압류, 국 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액은 승계
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수동 | 2019.06.24. / 2019.06.11. | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 배당요구 2026.01.09. | 조건부 승계 미배당 보증금 잔액 |
이수동은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 등기부상 전세권자이면서 이 사건 경매의 채권자와도 같은 이름입니다. 자료에는 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있으나, 동시에 매각물건명세서에는 전세사기피해자 임차인 우선매수권이 명시돼 있으므로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재가도, 유찰 후 실질취득도 싸지 않다
성서동서서한 동일 면적 56.35㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 122,041,666원, 최신 거래는 2026.08. 113,000,000원입니다. 현재 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.2%로, 현재 회차에서는 가격 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.35㎡ | 15 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 56.35㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 56.35㎡ | 5 | 117,500,000원 |
| 2026.07 | 56.35㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 56.35㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 56.35㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 56.35㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 56.35㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 56.35㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 56.35㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 56.35㎡ | 15 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 56.35㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.35㎡ | 12건 | 122,041,666원 |
실거래 범위는 113,000,000원부터 155,000,000원입니다. 본건은 1층인데 최근 12건의 표본은 3층부터 15층 거래여서 단순 평균을 그대로 1층 적정가로 확정할 수는 없습니다. 그 점을 감안하더라도 현재 최저가 143,000,000원은 최근 평균 122,041,666원과 최신 거래 113,000,000원보다 모두 높습니다. 또한 1회·2회 유찰 뒤에는 선순위 보증금 미배당 인수가 발생해 실질취득이 약 130,000,000원대로 다시 올라갈 수 있으므로, 유찰 자체가 가격 메리트를 자동으로 만들어 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 전세권 · 이수동 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신양범 | 30,000,000원 | 10,198,000원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 197,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 이수동 전세금 130,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 우선 차감되면 이수동의 실제 배당액이 줄어 미배당 보증금 잔액이 생길 수 있습니다. 그 경우 매각물건명세서 문구에 따라 잔액은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 105호입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 와룡중학교 북측 인근으로 아파트단지, 일반주택, 학교 및 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 단지 북측은 광대로, 남측은 소로에 접하고 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,864,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 974세대 단지이고 최근 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 다만 본건은 1층이라 최근 3층~15층 실거래 평균과 직접 동일시하지 않는 것이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세금 전액 배당 여부 확인. 현재 계산은 이수동에게 130,000,000원 전액 배당을 전제로 인수 0원입니다. 실제 배당에서 부족분이 생기면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 선순위로 빠지면 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰가 114,400,000원, 2회 유찰가 91,520,000원이라도 보증금 미배당액이 인수되므로 실질취득은 약 130,000,000원 수준으로 되돌아갈 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 122,041,666원, 최신 거래 113,000,000원과 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 우선매수권 변수. 전세사기피해자 임차인 우선매수권과 1회 행사 제한 특별매각조건 때문에 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 일반 경매보다 제한됩니다.
- 관계인 확인. 이수동은 임차인·전세권자·경매 채권자와 같은 이름으로 확인됩니다. 관계와 실제 점유·임대차 경위를 원본 문서에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구, 세금 체납·당해세 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지지 않을 수 있다”
이 사건은 신건 최저가 143,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균 122,041,666원의 117.2%라 가격 메리트가 없습니다. 권리도 단순하지 않습니다. 이수동은 말소기준보다 앞선 전입과 전세권을 가진 대항력 임차인이고, 전세금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 1회·2회 유찰로 최저가가 114,400,000원, 91,520,000원까지 내려가더라도 인수액이 함께 늘어 실질취득이 약 130,000,000원대로 고정되는 구조입니다. 그 금액 역시 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 입찰자가 자유롭게 낙찰받기 어려운 ‘닫힌 경매’ 성격도 있습니다. 현재 가격은 비싸고, 유찰 후에도 선순위 보증금 때문에 가격 메리트가 제한적이며, 우선매수권까지 존재합니다. 권리·가격·낙찰 가능성 세 가지 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.
