대구지방법원 2025타경32127. 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-194, 4층 건물 중 3층 302호의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 65,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 핵심은 2009년 4월 8일 설정된 논공농업협동조합 근저당권 32,500,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 논공농업협동조합의 4,800,000원 근저당과 국민건강보험공단·달서구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 권리관계도 복잡해 보이지만 현재 부담으로 이어지는 항목은 제한적입니다. 2006년 현풍신용협동조합 근저당은 2007년에 말소됐고, 2007년 이행자 명의 전세권도 2009년 6월 해지로 말소됐습니다. 2006년·2007년·2011년 압류도 각각 이미 해제 또는 말소된 상태입니다. 따라서 현재 입찰에서 가장 중요한 것은 남아 있는 권리의 순서와 실제 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32127 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-194 3층302호 · 도로명 대구광역시 달성군 논공읍 논공로23길 6-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 24,485,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현재 소유관계 | 도보영, 도혁, 서경숙, 서모환, 서봉환, 옥경남, 옥수남, 옥영기, 옥영주, 이수미, 이수용, 이영복, 이호영, 이효순 공유 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 4번, 2009.04.08 논공농업협동조합 근저당권 32,500,000원입니다. 그 뒤의 을구 6번 근저당권 4,800,000원, 2018년 국민건강보험공단 압류, 2024년 달서구 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 소유관계 — 상속포기 뒤 다수 공유 구조
기존 소유자 서준완에 이어 2025년 상속등기가 이뤄졌으나 상속포기로 해당 소유권이전등기가 2026년 3월 25일 말소됐고, 같은 날 다시 다수 공유자 명의의 소유권이전이 등기됐습니다. 현재 등기상 공유자는 총 14명입니다.
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 도보영 | 196분의 14 |
| 도혁 | 196분의 14 |
| 서경숙 | 196분의 28 |
| 서모환 | 196분의 28 |
| 서봉환 | 196분의 28 |
| 옥경남 | 196분의 7 |
| 옥수남 | 196분의 7 |
| 옥영기 | 196분의 7 |
| 옥영주 | 196분의 7 |
| 이수미 | 196분의 8 |
| 이수용 | 196분의 8 |
| 이영복 | 196분의 12 |
| 이호영 | 196분의 14 |
| 이효순 | 196분의 14 |
현재 경매개시결정은 논공농업협동조합이 채권자로 등기돼 있습니다. 등기 과정에서 2025년 11월 25일 경매개시결정이 한 차례 말소됐다가 2026년 4월 2일 착오발견을 이유로 회복등기됐습니다. 현재 분석에서는 회복된 경매개시결정을 기준으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 논공농업협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 논공농업협동조합 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,130,000원 |
현재 회차 65,000,000원에서는 배당대상 채권 37,300,000원이 전액 배당되고 26,130,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지도 채권 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 37,300,000원 | 0원 | 26,130,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 37,300,000원 | 0원 | 13,364,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 37,300,000원 | 0원 | 3,151,200원 |
배당 계산상 2회 유찰해 41,600,000원까지 내려가도 두 근저당의 채권최고액 합계 37,300,000원은 전액 배당됩니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 65,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하는 것은 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 논공읍 북리 소재 달성군민운동장 서측 인근이며, 부근은 다세대주택·다가구주택·주상건물과 간선도로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호로, 외벽은 외장타일·시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 정도의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(12층 이하), 소로3류 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장확인. 거주인 부재 등으로 내부 마감상태·구조를 직접 확인하지 못해 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태를 참고해 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·점유자와 실제 임대차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 4번 2009.04.08 논공농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 상속·공유등기 확인. 상속포기와 다수 공유자 등기가 이어졌으므로 최신 등기사항전부증명서에서 현재 소유자·지분과 경매개시결정 회복 상태를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 단정하지 말고 인근 다세대 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유 확인은 남았다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2009년 논공농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 배당대상 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 인수 없음과 현장 리스크 없음은 같은 말이 아닙니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 실거래 비교자료 역시 없어 65,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 권리는 양호하지만, 점유·내부상태·가격 검증을 마친 뒤 입찰해야 하는 다세대 물건입니다.
