대전지방법원 2025타경51685. 당진시 송악읍 복운리 신성미소지움1단지 104동 15층 1504호로, 감정 이용상태도 아파트입니다. 감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,900,000원입니다. 현재 소유자는 편무남이며 2016.09.01 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 195,000,000원입니다.
말소기준권리는 2016.09.01 현대해상화재보험주식회사 근저당권 154,800,000원입니다. 이 권리는 2025년 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤의 서서천농업협동조합 근저당권, 국 압류, 소유권이전청구권가등기, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51685 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-3 신성미소지움1단지아파트 104동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.997㎡ · 15층 |
| 소유자 | 편무남 (2016.09.01 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 104,912,589원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2016.09.01 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 서서천농업협동조합 근저당권과 이후의 국 압류·가등기·국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기존 2018년 당진시 압류, 2022년 국 압류와 과거 경매개시결정·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 인수액은 0원
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정훈 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 박정훈 1명입니다. 전입신고일 2023.01.19는 말소기준권리 2016.09.01보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 임차인이 아니므로 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
신성미소지움1단지 전용 85.0㎡ 실거래는 12건이며, 최근 12개월 비교 기준 평균은 148,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06, 3층 132,000,000원이고 최근 흐름은 이전 구간보다 +3.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 85.0㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 7 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 3 | 148,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 148,000,000원 |
현재 최저매각가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 79.0%입니다. 최신 거래 132,000,000원보다도 낮고, 전체 12건 최저 거래가 132,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 메리트가 실제로 존재하는 구간으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 154,800,000원 | 114,463,400원 |
| 3. 근저당 · 서서천농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권최고액 178,800,000원 가운데 114,463,400원이 배당되고, 미배당은 64,336,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 64,336,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 98,842,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 122,950,058원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 낮아지면서 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악IC 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 단지와 대규모 산업단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 및 동측 외곽 공도와 접하며 단지 내 도로 연계도 양호한 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1504호이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·국가산업단지·가축사육제한구역이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 506,000원/㎡입니다.
- 단지. 신성미소지움1단지는 499세대, 2007.04.25 준공입니다. 동일 면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 14번 소유권이전청구권가등기의 정확한 성격과 매각 후 말소 여부를 등기 원본·매각물건명세서로 재확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2022.06.16 공매공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 상태를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 박정훈은 전입일상 대항력이 없으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서의 최종 기재를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 79.0%, 최신 거래 132,000,000원보다 낮습니다. 층·향·내부 상태를 대조해 응찰가를 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 64,336,600원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 배당 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 입찰”
이 물건의 현재 최저매각가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 79.0%이고 최신 거래 132,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 박정훈은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석을 완전히 끝냈다고 보기 전에는 두 항목이 남습니다. 2023.07.07 가등기의 정확한 성격, 그리고 공매공고 이력과 현재 경매의 관계입니다. 따라서 결론은 가격은 최근 시세 대비 유리하고 인수 위험은 낮지만, 가등기·공매 원본 확인을 마친 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
