/ 1,288,250,000원
대구지방법원 2026타경120. 성주읍 예산리 303-5의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 1,374.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 건물은 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)과 화장실로 이용 중입니다. 소유자는 이시진이고, 경매를 신청한 채권자는 성주새마을금고입니다. 말소기준권리는 2015.10.07. 성주새마을금고 근저당권으로 제시되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서는 채권최고액 520,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
다만 여기서 한 번 더 확인해야 합니다. 같은 7번 근저당권에는 이후 2016.03.02. 채권최고액 650,000,000원, 다시 2017.09.29. 채권최고액 780,000,000원으로 변경등기가 이어집니다. 반면 현재 배당표는 520,000,000원을 채권액으로 잡고 있고, 신청채권자의 청구액은 586,846,050원입니다. 따라서 입찰 전에는 최신 등기사항과 실제 채권계산서를 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 예산리 303-5 · 성주순환로 213 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 화장실 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 1,374.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 이시진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,288,249,200원 / 1,288,250,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성주새마을금고 / 586,846,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 근저당 변경액 확인 필요
말소기준은 2015.10.07. 을구 7번 성주새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 경매로 소멸하는 권리로 분류되어 있고, 2026.05.20. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’
매각물건명세서 비고에는 “대항력 여지가 있는 임차인 있음”이라고 적혀 있습니다. 그러나 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현 단계에서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
| 점유자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 확인되지 않은 임차인 가능성 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가는 1,288,250,000원입니다. 감정가 1,288,249,200원과 사실상 같은 수준입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,288,250,000원 | 520,000,000원 | 0원 | 752,967,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,030,600,000원 | 520,000,000원 | 0원 | 497,894,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 824,480,000원 | 520,000,000원 | 0원 | 293,835,200원 | 0원 |
배당 계산만 보면 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 성주새마을금고에 520,000,000원이 모두 배당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 586,846,050원이고, 근저당권에는 780,000,000원까지 변경된 내역이 있으므로 이 숫자만으로 채권관계가 완전히 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,288,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,282,500원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 성주새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 752,967,500원 |
현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액입니다. 특히 대항력 가능·미상 임차인의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 잔여와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 예산교차로 북서측에 인접하며, 농협하나로마트와 각종 상점 등이 형성된 노변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 간선도로 및 대중교통 접근성 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 가)는 제1종근린생활시설(소매점), 기호 나)는 화장실로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조·판넬 또는 샌드위치판넬지붕의 단층 구조입니다.
- 토지. 1,374.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 370,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역에 포함되고 대로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한구역·중점경관관리구역 등의 제한도 함께 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 표준 아파트가 아니라 근린시설과 토지를 함께 취득하는 물건이므로, 실제 영업 활용도와 토지이용규제에 따른 수요층을 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 최우선 확인. “대항력 여지가 있는 임차인 있음”의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문과 현장에서 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 임차인이 대항력을 갖고 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인 부담이 추가될 수 있으므로 현재 계산상 인수 0원만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 근저당 변경내역 대조. 2015.10.07. 520,000,000원 설정 이후 650,000,000원, 780,000,000원으로 변경된 내역과 신청채권 586,846,050원을 최신 채권계산서와 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 감정평가의 매각대상 범위를 직접 맞춰보세요.
- 토지이용규제 확인. 자연녹지지역과 역사문화환경보존지역·배출시설설치제한구역·가축사육제한구역 등 제한이 실제 활용계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,288,250,000원 자체만으로는 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다. 인근 유사 근린시설·토지 거래를 별도로 대조한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 확인
이 사건은 표면적으로는 깔끔합니다. 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 명세서가 동시에 대항력 여지가 있는 임차인을 경고하고 있어 그 0원을 확정값처럼 사용할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
또한 성주새마을금고 근저당은 설정 당시 520,000,000원에서 650,000,000원, 780,000,000원으로 변경된 흔적이 있는데, 현재 배당표는 520,000,000원을 기준으로 합니다. 신청채권 청구액도 586,846,050원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차인의 대항요건 확인, 근저당 변경내역과 실제 채권액 대조, 그리고 근린시설·토지의 현장 활용가치 검증입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 신건 가격의 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
