대구지방법원 2026타경3441. 경상북도 고령군 덕곡면 반성리 875-42, 후암리 485-71 및 후암2길 47에 연결된 부동산으로, 사건 용도는 기타 + 토지, 토지 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 주식회사진성텍스타일이고, 2011.04.29. 소유권을 취득한 뒤 2016.08.30. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023.12.29. 중소기업은행 근저당 108,000,000원과 여러 건의 가압류, 2026.04.07. 임의경매개시결정, 2026.06.02. 국의 압류가 이어집니다. 그러나 이들 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 낙찰대금 외에 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 덕곡면 반성리 875-42 · 후암리 485-71 · 경상북도 고령군 덕곡면 후암2길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지목 잡종지 · 토지이용상황 공업용 · 토지면적 317㎡ |
| 소유자 | 주식회사진성텍스타일 |
| 감정가 / 최저가 | 720,431,710원 / 720,432,000원 (신건, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 408,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2016.08.30. 중소기업은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 108,000,000원 근저당과 주식회사 엠에스티에이·신용보증기금·주식회사 일월텍스·한국무역보험공사·김순희·중소기업은행의 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 실질취득·유찰 시나리오
대항력 임차인이나 별도 인수권리가 없으므로 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 현재 회차는 신건으로 최저가 720,432,000원이며, 1회 유찰 시 576,345,600원, 2회 유찰 시 461,076,480원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 720,432,000원 | 0원 | 1,362,440,085원 |
| 1회 유찰 · 80% | 576,345,600원 | 0원 | 1,505,085,621원 |
| 2회 유찰 · 64% | 461,076,480원 | 0원 | 1,619,202,050원 |
신청채권자인 중소기업은행의 청구액은 408,000,000원이고, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당액은 408,000,000원으로 전액 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 전체 채권 미배당은 유찰이 진행될수록 커집니다. 이 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 720,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,604,320원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 엠에스티에이 | 50,348,145원 | 50,348,145원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 1,105,000,000원 | 252,479,535원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 일월텍스 | 66,407,664원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 한국무역보험공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 김순희 | 5,520,777원 | 0원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 중소기업은행 | 185,991,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권 청구액 2,073,267,765원 중 채권자 배당액은 710,827,680원이며, 채권 미배당은 1,362,440,085원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용 정보 기준)
- 토지 성격. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 317㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 부정형입니다.
- 도로 조건. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역에 포함되어 있으며 생산관리지역·농림지역과 접합니다.
- 규제. 공장설립제한지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 농업진흥구역·하천구역과 접합니다. 공업용 이용을 전제로 할 경우 관련 제한의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 공시지가는 75,200원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 등기 표시에는 반성리 875-42, 후암리 485-71 및 후암2길 47이 함께 나타납니다.
- 환금성. 공업용 부동산은 이용 목적과 토지규제의 적합성이 거래 판단에 직접 연결되므로, 주거형 물건보다 개별 용도 검토의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 현재 자료상 매수인 인수액 0원, 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음의 구조를 원본에서 최종 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물의 실제 위치·점유·이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공업용 이용 적합성. 공장설립제한지역 포함, 보전관리지역 등 토지이용 제한이 실제 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가는 720,432,000원이고 인수액이 없으므로 이 금액이 현재의 실질취득 기준입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 576,345,600원, 2회 유찰 시 461,076,480원이며 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 1,362,440,085원은 매수인 승계액이 아닙니다. 배당 부족과 인수 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명확하지만 승부처는 용도와 가격
이 사건의 핵심은 권리 숫자가 많아 보이는 것과 실제 인수 부담이 다르다는 점입니다. 2016.08.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 회차는 신건 100%로 실질취득액이 720,432,000원입니다. 공업용·잡종지이고 보전관리지역과 공장설립제한지역에 포함되며 일괄매각·제시외 건물 조건도 붙어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 이용 규제와 현장 적합성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다. 권리만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
