대구지방법원 2026타경3537. 달서구 용산동 성서8주공아파트 803동 13층 1301호입니다. 감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가도 146,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 아파트는 18층 건물 중 13층이며, 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실1의 주거용 아파트입니다.
표면적인 최저가만 보면 최근 실거래 평균과 크게 차이 나지 않아 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다. 등기된 주택임차권은 2024.09.19 접수됐지만 전입과 점유는 2020.09.01부터이고, 확정일자는 1차 2020.07.21, 2차 2022.08.11입니다. 말소기준인 2025.02.10 압류보다 앞선 대항력 임차관계이므로, 배당으로 해결되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 412-5 성서8주공아파트 803동 13층1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 방3·거실·주방·욕실1 · 18층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사이에이치 (2014.10.24 소유권이전 · 거래가액 158,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지섭 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권
말소기준은 2025.02.10 접수된 갑구 5번 압류입니다. 이후 2026.04.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이지섭의 주택임차권은 2024.09.19 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유가 2020.09.01로 더 빠릅니다. 따라서 매각물건명세서가 명시한 대로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지섭 | 전유부분전부 · 주거 | 2020.09.01 | 147,000,000원 2차 154,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 미변제 잔액 인수 |
임대차계약일자는 1차 2020.07.21, 2차 2022.08.08이며, 확정일자는 각각 2020.07.21과 2022.08.11입니다. 임차권등기는 2024.09.19 이루어졌고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 평균보다 높고, 실질취득은 더 높다
동일면적 59.99㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 138,958,333원입니다. 현재 최저가 146,000,000원은 이미 이 평균의 105.1%입니다. 더 중요한 것은 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득입니다. 2차 보증금 154,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 110.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 16 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 122,500,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 138,958,333원 |
최신 거래는 2026.08 129,000,000원입니다. 현재 최저가 146,000,000원도 최신 거래보다 높고, 실질취득 기준 약 154,000,000원은 더 높습니다. 최근 거래 범위는 122,500,000원~170,000,000원이지만, 한 건의 170,000,000원 거래만을 근거로 가격 메리트를 평가해서는 곤란합니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 이 사건은 시세보다 저렴한 경매가 아닙니다.
④ 회차가 내려가도 실질취득은 약 1.54억
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 10,844,000원 | 약 154,000,000원 수준 |
| 1회 유찰 시 | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 39,635,200원 | 약 154,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 62,641,920원 | 약 154,000,000원 수준 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 유찰로 매각가가 낮아질수록 미변제 잔액이 늘어납니다. 따라서 회차별 최저가만 보고 투자매력을 평가하지 않고, 임차보증금을 포함한 실질취득을 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 임차인 이지섭 보증금 | 147,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 이지섭 | 154,000,000원 | 143,156,000원 |
| 미배당 | - | 10,844,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,844,000원을 제외한 143,156,000원이 신청채권자 이지섭에게 배당되는 시나리오입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 각 금액을 별개의 독립 채권처럼 합산하지 않는 것이 중요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구성지초등학교 동측에 인접하며 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 도시철도 2호선 이곡역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽식구조 18층 건물 중 13층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 동일면적 거래자료가 확인되는 693세대 단지로, 1997.10.20 준공입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,934,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 실질취득 확인. 이 사건은 현재 최저가 146,000,000원보다 2차 보증금 154,000,000원이 큽니다. 응찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 154,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차보증금 원인채권 확인. 임차권자 이지섭과 강제경매 채권자 이지섭이 동일합니다. 임대차계약서·임차권등기명령·집행권원·변제내역을 서로 대조해야 합니다.
- 배당 후 실제 인수잔액 확인. 매각물건명세서 문구대로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로 배당표 확정 전까지 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 138,958,333원, 최신 거래 129,000,000원과 비교하면 현재 최저가와 실질취득 모두 가격 우위가 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 거주인 부재 및 폐문으로 내부구조와 마감상태 일부가 동류형 물건의 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약과 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”
이 물건은 아파트라는 용도나 교통·입지보다 선순위 임차보증금이 결론을 좌우합니다. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 동일면적 평균 138,958,333원보다 이미 높습니다. 여기에 2020.09.01부터 대항력을 갖춘 이지섭의 임차보증금이 1차 147,000,000원, 2차 154,000,000원으로 기재돼 있고, 배당 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 1회 유찰로 116,800,000원, 2회 유찰로 93,440,000원이 되더라도 그 숫자만 보고 “싸졌다”고 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 미변제 보증금 인수분이 커져 실질취득은 약 154,000,000원 수준으로 수렴하기 때문입니다. 최신 거래 129,000,000원과 최근 평균 138,958,333원을 고려하면 권리도 부담스럽고 가격도 싸지 않은 사건입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 배당 후 남는 임차보증금의 정확한 규모를 확정하는 데 있습니다.
