대구지방법원 2026타경3543. 대구 달성군 논공읍 하리 316에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태에 따르면 기호가) 건물은 공장, 기호나) 건물은 1층 사무실·2층 기숙사로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물을 포함한 일괄매각이라고 기재되어 있으며, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
권리관계의 중심은 2003.02.19. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 260,000,000원의 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 중소기업은행의 2015년·2016년·2017년 근저당과 2025년 전형준 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3543 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 하리 316 · 대구광역시 달성군 논공읍 약산덧재길 160-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 기숙사 |
| 소유자 | 박말례 · 2021.10.06. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 542,245,200원 / 542,246,000원 (신건) |
| 청구금액 | 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 2003년 중소기업은행 근저당이 기준
1998년부터 2001년 사이 설정됐던 대구은행 근저당과 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2003.02.19. 을구 12번 중소기업은행 근저당 260,000,000원입니다. 이후의 중소기업은행 근저당 120,000,000원·160,000,000원·36,000,000원과 전형준의 가압류 282,393,100원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가나 최저가만 놓고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 회차의 최저매각가는 542,246,000원이고, 감정가는 542,245,200원입니다.
공장·사무실·기숙사와 토지를 묶어 매각하는 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 이 사건에서는 권리 소멸 구조와 별개로 가격 적정성 검증이 핵심 과제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,822,460원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 160,000,000원 | 154,423,540원 |
| 4. 을구 19번 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 전형준 | 282,393,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 858,393,100원 중 예상 배당액은 534,423,540원이며, 미배당은 323,969,560원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 논공읍 하리 소재 “하동지” 남측 인근으로, 주변은 농경지와 소규모 공장 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 취락·대중교통시설·간선도로 접근성을 고려한 공장용지로서의 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호가) 건물은 공장, 기호나) 건물은 1층 사무실 등·2층 기숙사로 각각 이용 중입니다.
- 구조. 기호가)는 파이프조 샌드위치판넬지붕 단층, 기호나)는 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 기호나) 건물에는 위생 및 급배수시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 542,245,200원과 최저가 542,246,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 공장·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장·사무실·기숙사의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 컨테이너. 지상 컨테이너는 매각 제외입니다. 위치와 점유·반출 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 매각에 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 323,969,560원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 미확인”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 정리가 잘 된 편입니다. 2003년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 명시하고 있습니다.
다만 권리가 깔끔하다는 이유만으로 신건 최저가를 좋은 가격으로 볼 수는 없습니다. 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 542,246,000원이 시세 대비 싼지 비싼지 검증되지 않았습니다. 게다가 임대관계 미상, 지상 컨테이너 매각 제외, 공장·사무실·기숙사 복합 이용이라는 현장 확인 요소도 남아 있습니다. 결론은 권리관계는 우호적, 가격 판단은 보류. 입찰 승부처는 시세 검증과 현장 점유 확인입니다.
