대구지방법원 2026타경3549. 대구광역시 달서구 갈산동 970-9, 3층314호 근린시설입니다. 현재 소유관계는 박종애와 주식회사에이치제이리더가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2021.02.18 소흘농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 2025.11.07 신용보증기금 가압류 176,000,000원과 2026.04.27 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기상 말소 여부와 별개로 임차관계가 핵심입니다. 주식회사 코베베는 성서지식산업센터 3층316호·314호·315호를 점유하는 것으로 기재되어 있고, 2019.12.12 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 23,000,000원, 월 임료는 2,300,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당계산에서도 이 보증금은 배당하지 않고 매수인 인수 23,000,000원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3549 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 갈산동 970-9 3층314호 · 도로명 대구광역시 달서구 성서로 229 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 박종애 2분의 1 · 주식회사에이치제이리더 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,000,000원 / 1,045,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 914,592,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2021.02.18 소흘농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
2021.02.18 임의경매로 주식회사에이치제이리더가 소유권을 취득하면서 과거 가압류·압류·경매개시결정과 신한은행 근저당 등이 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 소흘농업협동조합 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.07 주식회사에이치제이리더 지분에 설정된 신용보증기금 가압류와 2026.04.27 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
② 임차인 — 1건은 대항력, 2건은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월 임료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 코베베 | 성서지식산업센터 3층316호·314호·315호 | 2019.12.12 | 23,000,000원 | 2,300,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 코베베 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
확실하게 금액까지 확인되는 주식회사 코베베의 보증금은 23,000,000원입니다. 나머지 두 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고도 단정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서에는 “인수권리 해당사항없음”이라는 기재와 함께 “대항력 여지가 있는 임차인 있음”이라는 비고가 동시에 확인되므로, 입찰 전 임차 범위와 보증금·전입일을 원문으로 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,045,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,850,000원 |
| 인수 · 주식회사 코베베 보증금 | 23,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 소흘농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,032,150,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 176,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,256,000,000원 중 예상배당은 1,032,150,000원으로, 미배당은 223,850,000원입니다. 주식회사 코베베 보증금 23,000,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수액에 별도 반영돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 2,300만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 1,045,000,000원 | 1,032,150,000원 | 223,850,000원 | 23,000,000원 | 1,068,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 836,000,000원 | 825,240,000원 | 430,760,000원 | 23,000,000원 | 859,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 668,800,000원 | 659,712,000원 | 596,288,000원 | 23,000,000원 | 691,800,000원 |
확인된 임차보증금 23,000,000원은 각 회차에서도 매수인 인수액으로 동일하게 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 응찰가격은 최저매각가만 볼 것이 아니라 낙찰가 + 23,000,000원을 최소 실질취득액으로 놓고 판단해야 합니다. 다만 별도의 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장 대비 싸거나 비싸다는 평가는 이 자료만으로 할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 5,504.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지방산업단지·재생사업지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지·정방형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 984,500원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차에서는 최저가 1,045,000,000원에 확인된 인수 23,000,000원을 더한 1,068,000,000원을 최소 취득원가로 보세요.
- 코베베 임차범위 확인. 점유 기재가 314호뿐 아니라 315호·316호까지 연결돼 있어 실제 임대차 목적물 범위와 보증금 귀속을 원문에서 대조해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. ‘주식회’, ‘코베베’로 기재된 항목은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 매각물건명세서 문구 대조. “인수권리 해당사항없음”과 “대항력 여지가 있는 임차인 있음”이 함께 기재돼 있으므로 최종 명세서와 현황조사를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 소흘농업협동조합 근저당에는 315호·316호가 공동담보로 기재돼 있어 배당과 채권회수 관계를 원등기와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수 없다”는 다른 문제
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2021.02.18 소흘농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 그러나 임차관계에서는 결론이 달라집니다. 주식회사 코베베가 말소기준보다 앞선 2019.12.12 전입했고 보증금 23,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있어, 신건의 확인 가능한 실질취득액은 1,068,000,000원입니다. 더구나 전입일·보증금 미상 기재가 남아 있습니다. 등기는 정리되지만 임차인은 추가 확인이 필요한 물건. 현재 자료만으로는 시세 비교가 불가능하므로 가격 메리트보다 먼저 인수 범위를 확정하는 것이 순서입니다.
