대구지방법원 2026타경3567. 가창면 단산리 ‘송하포레’ 2층 203호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 채석봉이며, 말소기준은 2023.03.21. 삼익신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이고, 이후 남대구세무서장 압류·가창새마을금고 가압류·임의경매개시결정· 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 표시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계가 미상이고 현장 조사 당시 거주인이 부재해 내부 구조·마감상태와 구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했다고 적혀 있습니다. 따라서 등기상 권리와 별개로 현장 상태 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3567 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 단산리 378-1 송하포레 2층 203호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 가창면 단산1길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 4층 건물 중 2층 |
| 실거래 비교 면적 | 109.45㎡ |
| 소유자 | 채석봉 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 삼익신용협동조합 / 287,072,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2019.05.15. 채석봉 명의로 소유권보존이 이뤄진 뒤 같은 날 우리은행 앞으로 신탁됐고, 이 신탁등기는 2020.08.11. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.21. 삼익신용협동조합 근저당권 336,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
송하포레 동일 면적 109.45㎡의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 393,400,000원이지만, 여기에는 2021년의 510,000,000원· 540,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래인 2026.01. 315,000,000원, 2026.03. 260,000,000원을 우선해 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 109.45㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 109.45㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.07 | 109.45㎡ | 2 | 342,000,000원 |
| 2021.10 | 109.45㎡ | 4 | 540,000,000원 |
| 2021.08 | 109.45㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 109.45㎡ | 2건 | 287,500,000원 |
신건 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 320,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 287,500,000원의 111.3%입니다. 최신 2026.03. 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 점은 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -38.0%라는 것입니다. 따라서 전체 평균 393,400,000원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 최근 시장 흐름을 거꾸로 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 2. 근저당 · 삼익신용협동조합 | 336,000,000원 | 314,720,000원 |
| 3. 가압류 · 가창새마을금고 | 64,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 400,000,000원 중 예상 배당은 314,720,000원, 미배당은 85,280,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 85,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 148,384,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 198,867,200원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 85,280,000원에서 148,384,000원, 198,867,200원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 핵심 변수는 권리 인수가 아니라 매입가격과 시장가격의 관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 4층 건물의 2층 203호입니다.
- 주위환경. 가창면 단산리 ‘신기마을’ 내에 위치하고, 부근은 주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,130.0㎡, 공시지가 397,400원/㎡이며 완경사 지형입니다.
- 규모·거래표본. 송하포레는 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.05.03.이고 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태·구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 거래 평균 393,400,000원보다 최근12개월 평균 287,500,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -38.0%이므로 과거 고가 거래를 근거로 현재 320,000,000원을 저가로 평가하지 마세요.
- 현재 회차 가격. 실질취득 320,000,000원은 최근12개월 평균의 111.3%로 현재 회차에선 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 1회 유찰선. 시나리오상 1회 유찰 가격 256,000,000원은 최신 거래 260,000,000원 아래입니다. 다만 추가 하락 가능성과 개별 호 상태는 별도 점검해야 합니다.
- 점유·내부상태. 명시된 인수권리는 없지만 임대관계와 내부상태가 현장 조사에서 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 내부 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 추정. 당해세·임차인 최우선변제가 배당표에 미반영돼 있으므로 최종 배당관계는 원본 서류와 함께 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 명시된 매수인 인수권리도 없어 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 그러나 가격은 그만큼 편하지 않습니다. 신건 실질취득액 320,000,000원은 최근 12개월 평균 287,500,000원의 111.3%이고 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 추세 -38.0%까지 겹칩니다.
전체 평균 393,400,000원만 보면 감정가가 낮아 보이지만, 2021년 510,000,000원· 540,000,000원의 과거 고가 거래가 섞여 있다는 점을 빼놓을 수 없습니다. 최근 시세를 기준으로 보면 현재 신건은 싸지 않습니다. 시나리오상 1회 유찰 가격 256,000,000원부터 최신 거래 260,000,000원 아래로 내려가므로 가격 비교의 기준점이 달라집니다. 결론은 권리상 인수 0원은 장점, 현재 320,000,000원의 가격과 하락 추세는 명확한 경계요인입니다.
