대구지방법원 2026타경3573. 서재화진금봉타운 106동 11층 1203호 아파트입니다. 현재 등기명의인은 김영주이고, 2025.11.28 상속을 원인으로 2026.04.24 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 그보다 앞선 2020.10.08 금호농업협동조합 근저당권 106,800,000원이 말소기준권리이며, 근저당권자가 2026.04.29 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중입니다.
등기부상 과거 여러 근저당권이 존재했지만 모두 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 금호농업협동조합 근저당입니다. 현재 회차 113,000,000원 가정에서는 집행비용 2,382,000원과 근저당권 106,800,000원을 배당하고도 소유자에게 3,818,000원이 남는 구조로 계산돼 담보권 미배당액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 106동 11층1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 지상 20층 건물 중 11층 1203호 |
| 현재 소유자 | 김영주 (2025.11.28 상속, 2026.04.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호농업협동조합 / 130,308,048원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.08 금호농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 106,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
말소기준은 을구 21번 금호농업협동조합 근저당권입니다. 2026.04.29 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 싼지 여부는 아직 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 113,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·유사 조건의 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”거나 “최저가라 메리트가 있다”는 결론은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 담보권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,000,000원 | 106,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 18,427,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 36,181,760원 |
유찰이 진행되면 금호농업협동조합의 담보권 미배당액은 커지지만, 이 계산상 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 즉 회차가 내려가면서 생기는 변화는 채권자의 회수액이지, 현재 자료상 매수인이 추가로 떠안을 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 근저당 · 금호농업협동조합 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,818,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 106,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 3,818,000원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 130,308,048원이지만 예상배당표는 담보권의 채권최고액 106,800,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서재중학교 북측 인근이며, 주변은 대단지 아파트 단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 20층 건물 중 11층 1203호로, 위생·급배수·화재탐지·승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 폭 20m 내외, 남측 폭 12m 내외, 동측 및 북측 폭 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 소로1류·소로2류·중로3류와 접하고, 서재초등학교·대자연유치원·서재중학교 관련 교육환경보호구역 규제가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.10.08 을구 21번 금호농업협동조합 근저당권이 기준이며, 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 인수권리 원본 대조. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으나, 입찰 직전 최신 원본을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 113,000,000원의 시세 적정성은 실거래 비교 없이 단정하지 말고 주변 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 배당구조 이해. 현재 회차에서는 담보권 106,800,000원이 전액 배당되지만 유찰 시 채권자 미배당이 발생합니다. 다만 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2020.10.08 금호농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 106,800,000원도 전액 배당되는 구조입니다.
반면 가격과 점유는 아직 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 최저가는 113,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 말할 수 없고, 감정평가서상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 “권리구조는 비교적 단순하되, 시세와 실제 점유를 확인한 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
