대구지방법원 2026타경3585. 대구 달서구 감삼동 빌리브스카이주상복합 401동 1층 134호의 근린생활시설입니다. 감정평가서상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 대구지하철 2호선 죽전역 남서측 근거리에 위치합니다. 소유자는 최은영이고, 2022.11.18. 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 1,595,500,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 안계농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 그 뒤에 붙은 농협케미컬·바이엘크롭사이언스· 경북신용보증재단의 가압류와 달서구 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3585 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 707 빌리브스카이주상복합 401동 1층134호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 · 1층 단위상가 |
| 소유자 | 최은영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 1,010,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,360,892,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.11.18. 안계농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.02.28. 농협케미컬 가압류 8,035,356원, 2025.04.14. 바이엘크롭사이언스 가압류 40,558,144원, 2025.05.16. 경북신용보증재단 가압류 2,750,000원, 2025.11.26. 달서구 압류, 2026.04.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 참고거래보다 높지만, 직접 비교에는 한계
수집된 빌리브스카이주상복합 최근 거래는 총 12건, 최근 12개월 평균 849,583,333원, 최저 730,000,000원, 최고 925,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 915,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.35㎡ | 35 | 915,000,000원 |
| 2026.07 | 84.61㎡ | 38 | 875,000,000원 |
| 2026.07 | 84.62㎡ | 12 | 730,000,000원 |
| 2026.07 | 95.35㎡ | 15 | 865,000,000원 |
| 2026.06 | 84.61㎡ | 33 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 95.35㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 95.35㎡ | 22 | 925,000,000원 |
| 2026.06 | 95.35㎡ | 22 | 925,000,000원 |
| 2026.05 | 84.61㎡ | 40 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 38 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 84.26㎡ | 37 | 870,000,000원 |
| 2026.03 | 84.62㎡ | 27 | 770,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 849,583,333원 |
현재 최저가 1,010,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 118.9%이고, 최신 거래 915,000,000원과 최고 거래 925,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 거래자료만 놓고 현재 가격을 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,010,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,500,000원 |
| 1. 근저당 · 안계농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 997,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 농협케미컬 | 8,035,356원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바이엘크롭사이언스 | 40,558,144원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 2,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,551,343,500원 중 997,500,000원이 배당되고, 미배당액은 553,843,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,010,000,000원 | 997,500,000원 | 553,843,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 808,000,000원 | 797,520,000원 | 753,823,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 646,400,000원 | 637,536,000원 | 913,807,500원 | 0원 |
유찰되면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 해당 미배당채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인의 실질 취득 부담은 각 회차 매각가를 중심으로 판단하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽전동과 감삼동에 걸친 빌리브스카이주상복합 내 1층 상가이며, 대구지하철 2호선 죽전역 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 12차선, 북측 폭 약 10미터, 동측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 이용. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 단위상가입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025-02-05부터 2030-02-04까지입니다.
- 공시지가. 4,578,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 적정가 별도 검증. 현재 확보된 거래 12건은 본건 1층 근린생활시설과 면적이 일치하지 않으므로 그대로 상가 시세로 쓰지 마세요.
- 현재 가격의 상대적 위치. 최저가 1,010,000,000원은 참고 거래 최근12개월 평균 849,583,333원의 118.9%로, 단순 가격 가점은 어렵습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 영업 여부, 실제 점유자, 인도 가능 시점과 비용을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 지정기간 2025-02-05~2030-02-04로 표시되어 있으므로 본건 취득에 미치는 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부·감정평가서 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2022.11.18. 안계농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격에서는 신건 최저가 1,010,000,000원을 곧바로 유리하다고 볼 수 없습니다. 수집된 최근 거래 평균 849,583,333원의 118.9%이고 최신 거래 915,000,000원보다도 높습니다. 다만 그 거래들은 본건 1층 근린생활시설과 면적이 일치하지 않으므로 비교자료 자체의 한계도 큽니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증입니다. 상가 임대수익·실제 점유·1층 상가의 개별 시세를 확인하기 전에는 신건 가격에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
