대구지방법원 2026타경3591. 고령군 다산면 상곡리 ‘2차금류강남타운’ 201동 11층 1102호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자 홍기문은 2008.06.20. 거래가 74,000,000원에 소유권을 취득했고, 2011.02.18. 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원·34,800,000원, 경북 신용보증재단 가압류 70,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.

따라서 이번 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 권리상 실질취득액 역시 120,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 99,600,000원, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 22.3% 하락한 추세라 전체 실거래 평균 116,250,000원만 보고 가격을 판단하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 있어도 매수인 인수는 0원

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없으며 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준권리는 2011.02.18. 국민은행 근저당권 60,000,000원이고, 이후 국민은행 근저당권 36,000,000원·34,800,000원, 경북 신용보증재단 가압류 70,000,000원은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 시장 기준으로는 신건 실질취득액이 높다

같은 단지 ‘2차금류강남타운’은 499세대, 1997.02.12. 준공이며 비교 대상 면적은 전용 84.99㎡입니다. 실거래 12건의 전체 평균은 116,250,000원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 99,600,000원으로 낮아졌고 최신 2026.07 거래는 90,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세는 -22.3%입니다.

현재 최저가 120,000,000원은 전체 실거래 평균 116,250,000원의 103.2%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 99,600,000원의 120.5%입니다. 따라서 전체 평균만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 현재 실질취득액은 최근 시세 이상입니다. 최신 거래 90,000,000원과도 상당한 금액 차이가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 200,800,000원 중 예상 배당은 117,520,000원, 미배당은 83,280,000원입니다. 다만 후순위 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 및 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 11층이며, 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로·용도지역. 동측 약 10미터, 남측 약 8미터 도로와 접하고 도시지역·준주거지역입니다. 공시지가는 442,400원/㎡입니다.
• 규제·확인사항. 가축사육제한구역이 포함되고 토지자료상 침수위험지구·준보전산지에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래가 지속 확인되지만 최근 12개월 평균 99,600,000원, 최신 거래 90,000,000원으로 낮아졌고 최근 가격 추세도 -22.3%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격을 시세로 착각하지 않기. 현재 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.5%입니다. 권리가 깨끗해도 가격 메리트가 있다는 뜻은 아닙니다.
• 하락 추세 우선 확인. 전체 실거래 평균은 116,250,000원이지만 최근 12개월 평균은 99,600,000원이고 추세는 -22.3%입니다. 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원입니다. 1회 유찰가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 90,000,000원보다는 높습니다.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 보류”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 이후 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당에서 83,280,000원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 단순한 구조입니다.

문제는 시장 가격입니다. 현재 실질취득 120,000,000원은 최근 12개월 평균 99,600,000원의 120.5%이고, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -22.3%입니다. 따라서 전체 평균 116,250,000원과 비슷하다는 이유로 신건에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보류. 이 사건은 유찰 이후 가격이 최근 시장 수준과 어떻게 만나는지가 핵심입니다.