서울중앙지방법원 2011타경28497. 정릉2차 대주피오레 203동 4층 401호, 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·발코니2·다용도실 구성의 아파트입니다. 소유권은 장이화·전도진이 각각 2분의 1 지분으로 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2008.08.01. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리이거나 이미 등기부상 말소된 권리로 정리됩니다.
가격 판단은 조금 다릅니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 711,000,000원입니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 659,125,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 107.9%입니다. 반면 가장 최근인 2026.08. 거래는 730,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.6%입니다. 따라서 최근 상승 흐름과 최신 거래는 가격을 일부 지지하지만, 최근 12개월 평균을 기준으로는 현재 회차에 뚜렷한 할인폭이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2011타경28497 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 1032 정릉2차 대주피오레 203동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.99㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·발코니2·다용도실 · 8층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 장이화 2분의 1 · 전도진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 711,000,000원 / 711,000,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구액 | 83,488,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되는 구조
말소기준권리는 2008.08.01. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2009.02.13. 중소기업은행 근저당권, 2010.06.29. 기아자동차 가압류, 2010.11.04. 현대중공업 가압류, 2011.06.21. 신용보증기금 근저당권, 2011.10.05. 이 사건 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2009.02.13. 중소기업은행 근저당권에는 이후 유동화자산양도·확정채권양도·질권 등 다수의 부기등기가 이어졌고 최종적으로 김상근 명의의 이전등기도 확인됩니다. 다만 그 출발점인 을구 3번 근저당권 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로, 그 권리에서 파생된 후속 등기 역시 선순위 인수권리로 보기는 어렵습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
정릉2차대주피오레 동일 면적대의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 655,583,333원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 8건 평균 659,125,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 가장 최근 거래는 2026.08. 730,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 7 | 730,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 715,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 7 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 693,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 6 | 680,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 5 | 688,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 3 | 617,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 10 | 730,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 7 | 622,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2024.10 | 84.99㎡ | 7 | 602,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 659,125,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 655,583,333원 |
현재 최저매각가 711,000,000원은 최근 12개월 평균 659,125,000원의 107.9%입니다. 따라서 최근 평균 기준으로는 시세 할인이라고 보기 어렵습니다. 동시에 2026.08. 최신 거래 730,000,000원보다 현재 최저가가 낮고, 최근 거래 추세는 +1.6%로 집계돼 있습니다. 즉 가격 신호가 한 방향만을 가리키지는 않지만, 적어도 최근 평균보다 높은 현재 회차를 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 711,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,510,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 기아자동차주식회사 | 9,041,905원 | 9,041,905원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 현대중공업주식회사 | 54,481,671원 | 54,481,671원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 신용보증기금 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 399,966,424원 |
채권액이 확인된 배당 대상 합계는 301,523,576원이고 전액 배당으로 계산됩니다. 을구 3번 근저당권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정수초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 정릉역(우이신설선)이 위치하며, 대중교통사정은 보통인 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 토지. 공시지가 5,057,000원/㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 소로한면 조건입니다.
- 단지. 정릉2차대주피오레는 169세대, 2008.05.30. 준공으로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저가 711,000,000원이 최근 12개월 평균 659,125,000원의 107.9%라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
- 최신 거래. 2026.08. 730,000,000원 거래와 최근 추세 +1.6%도 함께 보아야 하므로, 평균만으로 가격을 단정해서도 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 568,800,000원, 3회 유찰 시 455,040,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 가격을 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계는 매각서류 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 을구 3번 근저당권의 양도·질권·이전 등 부기등기까지 포함해 말소기준권리와의 선후관계를 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 토지이용규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정이 존재하므로 적용 범위와 입찰 후 절차는 관련 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 평균 이상”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2008.08.01. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 현재 최저가 711,000,000원은 최근 12개월 평균 659,125,000원의 107.9%입니다. 최신 거래 730,000,000원과 +1.6%의 최근 추세를 보면 시장가격이 완전히 약한 상황도 아니지만, 최근 평균보다 높은 가격에 응찰하면서 ‘경매 할인’을 기대하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 신중. 이 사건은 권리 해소 여부보다 어느 회차에서 시장가격과의 간격이 충분해지는지가 더 중요한 판단 포인트입니다.
