서울중앙지방법원 2024타경123156. 서울 동작구 사당동 1026-33, 도로명주소 동작대로9길 47의 토지·건물입니다. 감정평가상 1층은 상가, 2~4층은 주택, 지하층은 미상인 상가주택이며 토지면적은 125.2㎡입니다. 등기상 소유자는 이대재가 13분의 11, 이현숙이 13분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 현재 사건의 핵심 말소기준은 2024.11.26. 김민수의 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2022.10.06. 가처분과 2024.05.16. 김민수의 주택임차권등기가 존재합니다.
특히 갑구 4번 가처분은 피보전권리가 공유물분할에 따른 지분이전등기청구권으로 기재되어 있고, 등기 분석상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다. 여기에 전입일이 말소기준보다 앞선 점유·임차 관계가 여러 건 있어, 이 사건은 단순히 “채권이 매각대금에서 전액 배당된다”는 계산만으로 권리분석을 끝낼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경123156 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 동작대로9길 47 · 서울특별시 동작구 사당동 1026-33 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 상가주택(토지건물) · 1층 상가 · 2~4층 주택 · 지하층 미상 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트, 연와조 평슬래브지붕 4층 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 125.2㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이대재 13분의 11 · 이현숙 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,683,116,797원 / 1,683,116,797원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 김민수 / 210,916,838원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 2026타경100216 공유물분할을 위한 경매 병합 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
2016.02.04. 남용순의 근저당권 246,400,000원은 2018.08.02. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 말소기준 역할을 하는 것은 2024.11.26. 김민수의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2022.10.06. 이현숙의 가처분은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되고, 2024.05.16. 김민수의 임차권등기도 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차·점유 관계 — 확정보증금 1건, 미상 6건
| 성명 / 명칭 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동원 | 2011.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유원재 | 2017.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.12 |
| 주정란 | 2019.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민수 | 2020.08.28 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 없음 | 2024.05.16 |
| 성병훈 | 2021.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.01.31 |
| 권종오 | 2022.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주식회사 뮤즈온컴퍼니 | 2022.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사상 임차·점유 관계는 7건입니다. 이 중 김민수는 건물 2층 62.40㎡ 중 31.20㎡, 문패상 202호에 관해 임대차계약일 2020.08.08., 확정일자 2020.08.14., 주민등록일 2020.08.28., 점유개시일 2020.08.29., 보증금 200,000,000원의 임차권등기가 확인됩니다.
김민수 외 6건은 전입·등록일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임대차관계, 점유 지속 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 효력을 확인하기 전에는 매수인의 실질 인수액도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,683,116,797원이며 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 시세 비교 근거가 확보되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 싸다·시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
오히려 이 사건은 가격보다 먼저 실질취득액을 확정할 수 있느냐가 중요합니다. 선순위 가처분은 금전채권처럼 단순 합산할 수 없는 인수 권리이고, 보증금 미상 점유·임차 관계도 6건 존재합니다. 따라서 현재 회차의 1,683,116,797원만을 실질취득가로 놓고 가격 메리트를 판단하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,683,116,797원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,231,168원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김민수 | 210,916,838원 | 210,916,838원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 김봉일 | 210,916,838원 | 210,916,838원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 이현숙 | 210,916,838원 | 210,916,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 831,135,115원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 총 632,750,514원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 831,135,115원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유·임차 관계와 선순위 가처분의 권리효과는 이 금액표만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남사초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 상가, 2~4층 주택, 지하층 미상인 근린생활시설 및 주택입니다.
- 토지. 125.2㎡의 대지로 주상용, 평지, 가로장방이며 공시지가는 6,917,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가처분 확인. 공유물분할에 따른 지분이전등기청구권의 구체적 소송·집행 상태와 낙찰 후 소유권에 미칠 효과를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 6건 확인. 신동원·유원재·주정란·성병훈·권종오·주식회사 뮤즈온컴퍼니의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 대조해야 합니다.
- 김민수 임차권 확인. 보증금 200,000,000원의 배당 전액 변제 여부와 미배당 잔액 인수 조건을 실제 배당순위와 함께 확인해야 합니다.
- 김민수 관계 확인. 임차권자와 경매채권자로 같은 이름이 나타나는 관계를 임대차계약서·채권서류와 대조해야 합니다.
- 병합사건 확인. 2026타경100216 공유물분할을 위한 경매가 병합되어 있으므로 일괄매각 범위와 공유지분 정리 결과를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 시세 비교 근거가 확보되기 전에는 감정가 1,683,116,797원이나 유찰가격만 보고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “배당표상 0원 ≠ 권리상 인수 0원”
이 사건은 매각대금이 커서 현재 계산상 채권과 김민수의 200,000,000원 보증금이 모두 배당되고 미배당액도 0원입니다. 하지만 그 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 2022.10.06. 선순위 가처분이 매수인 인수로 표시되어 있고, 김민수 외에도 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 관계가 6건 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 권리확정 전 입찰 보류입니다. 신건 최저가 1,683,116,797원이 싸고 비싼지를 따지기 전에, 가처분의 실체와 미상 임차관계를 정리해 매수인이 실제로 떠안을 권리·금액을 확정하는 것이 먼저입니다. 이 확인이 끝나지 않는 한 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
