서울중앙지방법원 2025타경3051. 서울 중구 신당동 217-91의 3층 나-48호로, 집합건축물대장상 판매시설(상호: 코디클럽)로 기재된 근린시설입니다. 현 소유자는 신덕희이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.21. 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 240,000,000원입니다. 이후 2025.09.12. 수협은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 김광호가 2006.12.12.부터 해당 점포를 점유한 것으로 조사됐고, 배당요구도 2025.11.18. 접수됐습니다. 말소기준일보다 점유 시점이 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 최종 승계액을 확정적으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 점유가 말소기준보다 앞선다

과거 신한은행 및 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 살아 있는 담보권은 2021.10.21. 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당이 경매의 말소기준권리이며, 2025.09.12. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증금이 확인되지 않은 상태에서 낙찰가와 보증금을 단순 비교하거나 인수액을 0원으로 놓는 것은 위험합니다. 특히 선순위 임차인이 실제 대항력을 갖고 있고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 그 미회수분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 현재 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

위 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 김광호의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 수치를 임차인 권리까지 확정된 결과로 해석해서는 안 됩니다.

④ 구분건물 성립 쟁점 — 경계표지·경계벽이 없다

감정평가 내용상 이 물건은 경계표지 및 인접 구분건물 사이 경계벽이 없는 상태입니다. 따라서 현 상태만 보면 구분건물로서의 구조상·이용상 독립성이 없다고 평가됐습니다. 다만 집합건축물대장 현황도면으로 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 철거된 경계벽의 복원 자체는 용이할 것으로 평가됐습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 할인 여부를 말할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 284,000,000원이나 유찰 시 가격 227,200,000원·181,760,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 임차인의 보증금도 미상이어서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 판매시설로 기재된 근린시설이며, 상호는 코디클럽입니다.
• 입지. 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근으로 각종 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 동묘앞역(지하철 1호선·6호선), 신당역(지하철 6호선)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 25m, 북측·남측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 2,142.0㎡이며 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
• 규제. 철도 저촉, 시장 포함, 건축선 저촉, 서울도심 및 중점경관관리구역 등 여러 토지이용계획이 확인됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김광호 보증금 확인. 보증금 액수와 관련 증빙을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 대항력 확정 자료 확인. 2006.12.12. 점유 사실은 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 배당요구 검토. 김광호는 2025.11.18. 배당요구를 했으므로 실제 배당순위와 배당액을 확인해야 합니다.
• 경계벽·경계표지 현장 확인. 현 상태의 독립성, 복원 가능성, 인접 점포와의 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
• 구분소유권 성립 쟁점 확인. 감정평가서가 재판부 판단 사항으로 남긴 부분이므로 경매기록상 추가 판단이나 보완 여부를 확인해야 합니다.
• 대장·등기 차이 확인. 집합건축물대장 표제부와 등기사항전부증명서 사이 지하1층 면적 기재 차이를 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 동일·유사 판매시설의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것이 두 가지다”

이 사건의 우선순위는 가격이 아닙니다. 첫째는 2006.12.12.부터 점유한 김광호의 보증금과 실제 대항력·배당 결과, 둘째는 경계표지와 경계벽이 없는 상태에서 구분소유권 성립 요건이 충족되는지입니다. 현재 배당 시뮬레이션만 보면 수협은행 근저당 240,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여도 39,224,000원이지만, 임차인 보증금이 빠진 상태라 이를 곧바로 매수인 인수 0원의 근거로 사용할 수 없습니다.

실거래 비교 자료도 없어 감정가 284,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차인 금액 확인과 구분건물 독립성 쟁점이 해소되기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 신건 최저가 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.