서울중앙지방법원 2025타경3563. 서초구 양재동 현대아트빌라 4층 402호, 전용 67.93㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김양숙·이태희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.05.18. 매매가 680,000,000원으로 취득한 뒤 2024.08.23. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액 154,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 문장훈의 300,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석에서 확인할 핵심은 점유자입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이재연이 주거용으로 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2024.11.15.로 말소기준일 2024.08.23.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 배당액은 추가 확인이 필요하지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 점 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3563 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 7-48 4층 402호 · 바우뫼로41길 72-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.93㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김양숙 2분의 1 · 이태희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 711,500,000원 / 711,500,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2000.11.17 |
| 제시외 건물 | 판넬 및 샷시조 판넬지붕 약 12.65㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효 권리 중 말소기준은 2024.08.23. 농협은행주식회사 근저당권 154,000,000원입니다. 2024.11.21. 설정된 문장훈 근저당권 300,000,000원과 2025.11.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2001년·2021년·2023년 설정됐던 과거 압류·근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재연 | 주거 | 2024.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
현대아트빌라 전용 67.93㎡의 최근 12개월 실거래는 2건이며, 두 거래 모두 2024.05. 680,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균 역시 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 67.93㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 2024.05 | 67.93㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.93㎡ | 2건 | 680,000,000원 |
신건 최저가 711,500,000원은 최근 12개월 평균 680,000,000원보다 31,500,000원 높고, 최근 시세의 104.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 711,500,000원이며, 이를 기준으로 보더라도 최근 실거래보다 높은 가격입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 711,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,515,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문장훈 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,985,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 454,000,000원이 전액 배당되고 247,985,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 711,500,000원 | 454,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 569,200,000원 | 454,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 455,360,000원 | 448,406,400원 | 5,593,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 569,200,000원으로 낮아지고도 채권자 총 청구액 454,000,000원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰해 455,360,000원이 되면 채권자 미배당액이 5,593,600원 발생하지만, 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울행정법원 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 양재역(3호선·신분당선), 매봉역(3호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2000.11.17입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 8,513,000원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 판넬 및 샷시조 판넬지붕 약 12.65㎡가 소재하며 평가에 포함되어 있습니다. 구조·이용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 현대아트빌라는 10세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 실거래가 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 711,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 680,000,000원의 104.6%입니다. 현재 회차는 최근 시세보다 높은 구간입니다.
- 임차인 원본 확인. 이재연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 12.65㎡ 제시외 건물의 실제 위치·사용상태·철거 또는 유지 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 적용 여부와 입찰 이후 절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 시나리오. 1회 유찰 가격은 569,200,000원, 2회 유찰 가격은 455,360,000원입니다. 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 신건 프리미엄”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 문장훈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이재연의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 711,500,000원은 최근 동일 면적 실거래 680,000,000원의 104.6%로 최근 시세보다 높습니다. 더구나 10세대 다세대주택이고 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 따라서 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다. 가격 경쟁력은 유찰 여부와 현장 상태를 함께 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
