서울중앙지방법원 2025타경3655. 관악구 남현동 1072-99, 남부순환로256다길 3의 1층101호 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택이고, 대상 면적은 29.88㎡입니다. 소유자는 장경이며 2021.03.23 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 190,000,000원입니다.
등기만 보면 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 판단을 좌우하는 것은 을구 12번 주택임차권입니다. 임차권자 안드보라는 임대차계약일 2021.03.25, 주민등록·점유개시일 2021.04.13, 확정일자 2021.03.25, 보증금 210,000,000원으로 등기돼 있습니다. 강제경매개시결정은 2025.11.10이므로 이 임차권은 그보다 앞서며, 데이터에서도 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-99 1층101호 · 서울특별시 관악구 남부순환로256다길 3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.88㎡ · 지하1층·지상2층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 장경 · 2021.03.23 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 244,652,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 1990.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
말소기준은 2025.11.10 강제경매개시결정입니다. 그런데 안드보라의 전입·점유는 2021.04.13, 확정일자는 2021.03.25이고 임차권등기는 2024.04.12입니다. 따라서 단순히 “경매로 다 지워진다”고 볼 사건이 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차관계 — 대항력 있는 210,000,000원 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안드보라 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.13 | 2021.03.25 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
안드보라는 배당요구가 있고 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 하지만 우선변제를 받을 수 있다는 것과 매수인 인수가 없다는 것은 다른 문제입니다. 신건 매각대금 205,000,000원에서 집행비용 3,670,000원이 먼저 빠지면 안드보라에게 배당되는 금액은 201,330,000원이고, 보증금 중 8,670,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 배당표에 계산돼 있습니다.
또 다른 주거 점유 관련 기재인 ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 매각물건명세서와 현황을 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
신흥빌라B의 대상 면적 29.88㎡ 실거래 표본은 1건이며, 2024.09, 2층, 205,000,000원입니다. 데이터상 전체 평균·최근12개월 평균·최신거래가도 모두 205,000,000원입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 205,000,000원 | 8,670,000원 | 213,670,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 49,096,000원 | 213,096,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 81,436,800원 | 212,636,800원 |
| 실거래 기준 | — | — | 205,000,000원 |
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 205,000,000원이 아니라 실질취득 213,670,000원입니다. 데이터상 최근12개월 평균과 최신 실거래가 모두 205,000,000원이므로, 현재 회차는 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 안드보라 보증금 | 210,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 안드보라 | 244,652,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 205,000,000원에서 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 8,670,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사당초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·4호선 사당역이 위치합니다.
- 건물. 연와조 평스라브지붕 지하1층·지상2층 건물의 제1층 제101호이며 사용승인일은 1990.11.10입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 150m), 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,363,000원/㎡이며 토지면적은 156.7㎡, 완경사 사다리형의 다세대주택 건부지입니다.
- 환금성. 신흥빌라B는 6세대이고 확인된 대상 면적 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차는 205,000,000원 낙찰가에 8,670,000원 인수액이 붙습니다.
- 유찰 착시 주의. 164,000,000원·131,200,000원으로 최저가가 내려가도 인수액이 49,096,000원·81,436,800원으로 커집니다.
- 안드보라 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.03.25, 전입·점유 2021.04.13, 보증금 210,000,000원, 임차권등기 2024.04.12를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 임차인 안드보라와 강제경매 채권자 안드보라가 동일하게 표시된 경위를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 관련 기재는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 현황 확인이 필요합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도 총 부담은 싸지 않다”
이 사건은 신건 최저가 205,000,000원만 보면 데이터상 실거래 평균 205,000,000원과 같은 수준입니다. 그러나 대항력 있는 안드보라의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크고, 신건에서도 8,670,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 실제 취득 부담은 213,670,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 인수액 49,096,000원, 2회 유찰 시 81,436,800원으로 늘어나면서 실질취득은 각각 213,096,000원과 212,636,800원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격은 보류, 임차권 확인은 필수입니다.
