서울중앙지방법원 2025타경3839. 서울오토갤러리 지하 1층 금관(가동) 비113호로, 공부상 용도는 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공실로 기재되어 있으나, 현황조사와 매각물건명세서에는 김주현이 비113호에 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않고 월 차임은 200,000원으로 기재되어 있어, 점유와 임대차의 실제 상태를 입찰 전 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
등기 흐름에서도 확인할 지점이 뚜렷합니다. 2016.11.30 최한구가 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 채권최고액 2,256,000,000원으로 설정됐습니다. 이후 2020.05.20 1,503,600,000원, 2023.11.29 751,800,000원으로 변경등기가 이어집니다. 임차인 전입일인 2019.11.27은 최초 근저당 설정일보다 뒤이므로, 현재 자료에 표시된 대항력 판단과 등기 순서가 서로 맞지 않는 부분은 반드시 원본 등기와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 217 서울오토갤러리 지1층 금관(가동) 비113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(휴게음식점) · 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 최한구 (2016.11.30 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 887,000,000원 / 887,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 650,066,395원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2003.08.12 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당과 2019년 전입의 순서가 핵심
현재 등기 흐름만 시간순으로 놓으면 2016.11.30 농협은행 근저당 설정 → 2019.11.27 김주현 전입입니다. 따라서 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 상황에서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하는 것은 안전하지 않습니다. 특히 2023.11.29 근저당권 변경등기에 채권최고액 751,800,000원이 남아 있어, 해당 근저당의 현재 존속 여부와 말소기준 지위를 원본에서 먼저 확정해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주현 | 금관(가동)비113호 | 2019.11.27 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 김주현의 권리를 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 배당요구 여부 역시 확정되지 않아, 보증금 규모와 배당관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 정밀 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 100% 신건
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 887,000,000원으로 동일한 신건입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 표본이 제시되어 있지 않아, 887,000,000원이 최근 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 “신건 최저가가 싸다”는 결론도, “감정가가 비싸다”는 결론도 현재 단계에서는 내리지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 산출 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 887,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 709,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 567,680,000원 | 0원 |
회차별 인수액 0원은 현재 산출값입니다. 보증금 미상 임차인과 2016년 근저당권의 우선순위 충돌이 해소되기 전에는 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 887,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,270,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 875,730,000원 |
현재 배당 산출은 집행비용 11,270,000원과 소유자 잔여 875,730,000원으로 구성되어 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 650,066,395원이고, 등기에는 농협은행 근저당권의 2023.11.29 변경액 751,800,000원이 확인됩니다. 따라서 위 배당표만으로 실제 배당순위와 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설(휴게음식점)이며 감정평가상 현황은 공실입니다. 내부는 가벽을 통해 휴게음식점 및 사무실로 구획한 상태로 파악되었습니다.
- 경계 확인. 과거 인접 호수와 일체로 이용된 적이 있는 것으로 파악되어, 정확한 호실 경계는 별도 확인이 필요합니다.
- 입지. 양재시민의숲역 남서측 부근으로, 주위에는 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측 약 25m, 북서측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역(양재택지)이며 공시지가는 14,680,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내용이 확인되며 도로 저촉 및 유통업무설비 관련 사항도 기재되어 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 6층 건물의 지하 1층이며 사용승인일은 2003.08.12입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2016년 근저당 원본 대조. 농협은행주식회사 근저당 설정과 2023.11.29 채권최고액 751,800,000원 변경등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 임차인 김주현 확인. 전입 2019.11.27, 월 차임 200,000원이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 계약서·점유·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 존재가 동시에 확인되므로 현장 점유를 직접 확인하세요.
- 호실 경계 확인. 가벽으로 휴게음식점과 사무실이 구획되어 있고 과거 인접 호수와 일체로 사용된 적이 있어 비113호의 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재는 비교 실거래가 없어 감정가 887,000,000원의 시세 적정성을 판단하기 어렵습니다. 가격 메리트를 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 산출에는 신청채권자 청구액 650,066,395원과 등기상 담보권이 직접 배당 항목으로 나타나지 않으므로 원본 배당순위를 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 100%보다 권리 충돌 해소가 먼저”
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 887,000,000원인 신건이지만, 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 투자 판단을 좌우할 부분은 권리입니다. 2016.11.30 농협은행 근저당권 설정과 2023.11.29 채권최고액 751,800,000원 변경등기가 확인되는데, 임차인 김주현의 전입은 2019.11.27입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상이고 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 존재도 서로 엇갈립니다. 가격은 판정유보, 권리는 원본대조 필수. 말소기준과 임차인의 실제 권리를 확정한 뒤에야 인수액과 실질취득비용을 신뢰할 수 있는 사건입니다.
