서울중앙지방법원 2025타경102266. 동작구 대방동 391-2 스카이빌과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일은 2018.09.20이고 현재 단독(다중)주택으로 이용 중입니다. 토지는 253.9㎡이며 소유자는 정하연·한창희가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2018.10.04 설정된 관악농업협동조합 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 압류와 임의경매개시결정, 주택임차권등기가 이어졌습니다. 확인되는 임차인들의 전입일은 모두 이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102266 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-2 스카이빌 · 서울특별시 동작구 대방동1길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독(다중)주택 · 지상 4층 |
| 토지 | 253.9㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정하연 2분의 1 · 한창희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,775,807,520원 / 3,775,807,520원 (신건) |
| 청구액 | 1,082,314,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.10.04
말소기준권리는 을구 1번 관악농업협동조합 근저당입니다. 2024.02.07 명칭변경에 따라 서울서남부농업협동조합으로 표시가 변경됐고, 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.31 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.10 서울서남부농업협동조합을 채권자로 등기됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인되는 전입은 모두 말소기준 이후
등기된 주택임차권과 현황조사·매각물건명세서상 점유 관계를 함께 보면, 성명과 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2018.10.04 이후 전입했습니다. 따라서 이들은 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재는 대항력 미상으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한주원 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지현 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정식 | 2023.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아현 | 2021.09.16 | 2021.09.01 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손창균 | 2021.01.05 | 2020.12.15 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지현 | 2022.04.11 | 2022.03.23 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2020.10.12 | 2020.09.17 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜연 | 2020.09.18 | 2020.09.02 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상준 | 2021.12.20 | 2021.12.02 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서금지 | 2021.02.25 | 미상 | 125,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜정 | 2022.08.26 | 2022.08.04 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2023.03.17 | 2023.02.28 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강창민 | 2019.03.18 | 2019.03.04 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안철민 | 2021.04.27 | 2021.04.05 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안보근 | 2020.07.17 | 미상 | 294,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전세영 | 2019.12.02 | 미상 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시환 | 2021.09.27 | 미상 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성운 | 2023.05.26 | 미상 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜선 | 2023.07.03 | 미상 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 2020.10.27 | 2020.10.12 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나래 | 2021.11.26 | 2021.11.02 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주거 관련 추가 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
을구 8-1은 서금지의 을구 8번 임차권에 대한 경정 부기이므로 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
③ 매각가 구조 — 신건 3,775,807,520원
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 3,775,807,520원입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 3,020,646,016원, 2회 유찰 시 2,416,516,812원입니다. 세 회차 모두 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 기준 미배당액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,775,807,520원 | 1,200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,020,646,016원 | 1,200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,416,516,812원 | 1,200,000,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,775,807,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,158,075원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,535,649,445원 |
위 배당은 집행비용과 근저당권을 반영한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물 이용·정비사업 메모
- 이용상태. 감정평가상 단독(다중)주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층입니다.
- 4층. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 문패상 ‘401호’로 표기된 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울대림초등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 용도지역. 감정평가상 제3종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 4,611,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 사용승인일은 2018.09.20이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 정비사업. 본건은 대방동 393-66번지 일대 역세권 활성화사업 정비구역 내에 소재합니다.
- 추진 단계. 가칭 신대방삼거리역 역세권 활성화사업 추진준비위원회가 구성돼 있으며 조합설립 이전 단계입니다.
- 동의 현황. 토지등소유자 60% 이상 및 토지면적 50% 이상 동의를 확보했고, 2024.10.30 주민제안을 통해 정비계획 입안 절차를 진행 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재가 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 등기된 임차권은 모두 말소기준 이후로 분류되지만 각 호실·점유관계·배당요구 상태를 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 관악세무서장 및 서울특별시 관련 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 주의. 제공 시뮬레이션의 소유자 잔여 2,535,649,445원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 값입니다.
- 4층 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황상 주택 이용이라는 차이를 임대·금융·행정 측면에서 점검해야 합니다.
- 정비사업 확인. 조합설립 이전 단계의 역세권 활성화사업이므로 권리산정·사업 진행상황과 향후 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물이 포함된 일괄매각 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기 순위만 보면 기준은 명확합니다. 2018.10.04 근저당이 말소기준이고, 확인되는 임차인의 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤에 있어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 다중주택으로 사용되는 건물 전체와 토지를 함께 매각하는 사건이고, 주택임차권등기가 다수 존재합니다. 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재도 남아 있고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 바뀔 수 있습니다. 여기에 4층의 공부상 용도와 현황 이용이 다르고, 대방동 393-66번지 일대 역세권 활성화사업도 조합설립 이전 단계에서 추진 중입니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 점유·세금·배당·용도·정비사업까지 확인해야 비로소 인수 0원을 확정적으로 받아들일 수 있는 사건입니다. 신건 최저매각가는 3,775,807,520원이며, 가격 판단보다 먼저 원본 권리와 현장 점유를 닫는 것이 우선입니다.
