서울중앙지방법원 2025타경102645. 서울 중구 남대문로5가 남산트라팰리스 3층 303호입니다. 현황은 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 건물은 지하 6층·지상 37층 규모의 철골철근콘크리트구조입니다. 소유자는 강성두이고, 현재 등기상 권리분석의 출발점은 2020.09.02. 설정된 강한석의 근저당권 채권최고액 500,000,000원입니다.
이 말소기준권리보다 뒤에 설정된 김경락 근저당권 75,000,000원, 유근현 근저당권 250,000,000원, 서울특별시 중구 압류와 현재 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 조사되지 않아 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 임차권은 없습니다. 과거의 국민은행·농협은행·전북은행·하나은행·대부업체 관련 근저당과 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 이력이어서 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102645 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 남대문로5가 827 남산트라팰리스 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 37층 · 제3층 제303호 · 사용승인 2010.05.19 |
| 시세 비교 면적 | 142.23㎡ |
| 소유자 | 강성두 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,200,000,000원 / 1,760,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 576,228,432원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2020.09.02. 근저당이 기준
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 없습니다. 말소기준은 을구 21번 강한석 근저당권이고, 이후의 김경락·유근현 근저당권과 중구 압류, 2025년의 두 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 제공 시세보다 낮다
남산트라팰리스 시세 자료에서 비교 면적은 142.23㎡이고, 거래 표본은 총 4건입니다. 전체 평균은 2,145,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 2,290,000,000원, 최신 거래는 2024.02 · 2,100,000,000원입니다. 현재 최저가 1,760,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.9%로 표시되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 148.47㎡ | 21 | 2,100,000,000원 |
| 2023.11 | 142.23㎡ | 36 | 2,480,000,000원 |
| 2021.09 | 148.47㎡ | 9 | 2,000,000,000원 |
| 2021.09 | 148.47㎡ | 9 | 2,000,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 2,145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 2,290,000,000원 |
최근 구간 평균은 과거 구간보다 14.5% 높은 것으로 집계되어 있어 제공 자료 안에서는 상승 방향입니다. 현재 최저가가 전체 평균 대비 82.1%, 최근 12개월 평균 대비 76.9%이므로 제공된 거래 기준으로는 가격 여유가 존재합니다. 다만 가장 최근 거래가 2024.02이고 매각기일은 2026.09.08이므로, 이 숫자를 현재 시장가로 그대로 고정해서 보는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,760,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강한석 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김경락 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 근저당 · 유근현 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 915,000,000원 |
현재 최저가 1,760,000,000원 가정에서는 배당 대상 담보채권 825,000,000원이 전액 배당되고, 집행비용 20,000,000원 반영 후 소유자 잔여가 915,000,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 1,760,000,000원 | 0원 | 915,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,408,000,000원 | 0원 | 566,520,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 1,126,400,000원 | 0원 | 287,736,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·4호선 서울역 동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 서울역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 건물. 지하 6층·지상 37층, 사용승인일 2010.05.19. 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 20m, 북측 약 14m, 서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지이며 공시지가는 30,650,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 남산트라팰리스는 136세대이고 제공된 매매 표본은 4건입니다. 가격 검증 시 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 시점 확인. 제공된 최신 거래는 2024.02입니다. 2026.09.08 입찰 전에 현재 호가와 추가 실거래를 반드시 재확인해야 합니다.
- 현재 가격 위치. 최저가 1,760,000,000원은 제공된 최근12개월 평균 2,290,000,000원의 76.9%입니다.
- 말소기준 확인. 을구 21번 2020.09.02. 강한석 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 세금·비용 확인. 예상배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 매각 전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 유찰로 내려온 상태
이 사건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리관계가 단순합니다. 둘째, 1회 유찰로 최저가가 감정가 2,200,000,000원의 80%인 1,760,000,000원까지 내려왔고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 2,290,000,000원과 최신 거래 2,100,000,000원보다 낮습니다.
다만 가격 메리트를 확정적으로 평가하기 전에 반드시 확인할 것이 있습니다. 제공된 최신 실거래가 2024.02라는 점입니다. 즉 권리분석은 비교적 명확하지만, 2026년 현재 시세를 다시 확인하는 과정이 최종 입찰가를 결정합니다. 이 사건은 “권리 때문에 피할 물건”이라기보다, 현재 시장가격을 정확히 확인한 뒤 1,760,000,000원의 할인폭이 실제로 남아 있는지를 검증해야 하는 물건입니다.
