서울중앙지방법원 2025타경102798. 관악구 신림동 103-227의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 건물은 지하 1층·지상 2층 주택이고 토지는 153.0㎡입니다. 현재 소유자는 이동창이며, 2023.05.31. 설정된 한국비즈니스금융대부의 근저당권 715,000,000원이 말소기준권리입니다. 신청채권자의 청구액은 550,000,000원입니다.
말소기준 이후 서울특별시 압류, 임의경매개시결정, 관악구 압류와 두 건의 주택임차권등기가 이어집니다. 등기 순서만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 현황은 단순하지 않습니다. 전입자가 여러 명이고 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있으며, 김선민은 대항력 가능·미상으로 남아 있어 입찰 전 점유·전입·배당관계를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102798 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 103-227 · 서울특별시 관악구 서림3길 69-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지층 및 1층, 2층 주택 · 관리상태 열악 |
| 건물 | 벽돌조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상2층 · 사용승인일 1988.12.13. |
| 토지 | 153.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,223,000원/㎡ |
| 소유자 | 이동창 |
| 감정가 / 최저가 | 1,018,999,800원 / 1,018,999,800원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국비즈니스금융대부 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.05.31. 을구 12번 근저당권입니다. 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액은 715,000,000원이고 공동담보로 같은 번지 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2024.07.12. 서울특별시 압류, 2025.04.29. 임의경매개시결정, 2025.05.16. 관악구 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
김선민의 2025.03.26. 주택임차권등기와 김준성의 2025.07.10. 주택임차권등기도 등기 순위상 말소기준보다 뒤입니다. 다만 임차권등기 자체의 후순위 여부만으로 현장 점유자의 대항력까지 자동으로 확정되는 것은 아니므로, 특히 김선민은 대항력 가능·미상 상태로 별도 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정민 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.05.18 | 없음 |
| 한은빈 | 2023.07.10 · 주거 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이종근 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김사랑 | 2023.11.16 · 주거 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현규 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김찬희 | 2023.07.17 · 주거 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 2026.05.18 | 없음 |
| 김선민 | 건물 2층 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 |
| 김준성 | 2023.12.19 · 건물 1층 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 2026.05.22 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,018,999,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,589,998원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 291,409,802원 |
현재 시뮬레이션에서는 근저당권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 291,409,802원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 담보권 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 1,018,999,800원 | 715,000,000원 | 0원 | 291,409,802원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 815,199,840원 | 715,000,000원 | 0원 | 89,647,842원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 652,159,872원 | 643,238,273원 | 71,761,727원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 근저당 채권최고액 기준으로 미배당이 없습니다. 3회 유찰 시에는 근저당권 배당액이 643,238,273원으로 내려가고 71,761,727원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 건물 상태 — 위반건축물·화재 훼손이 실물 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 지상 1층 주계단 해체에 따른 무단대수선으로 위반면적 228.6㎡가 기재돼 있습니다.
- 면적 차이. 공부상 면적 228.6㎡와 실측면적 약 231㎡가 서로 다릅니다.
- 화재 훼손. 건물 화재 진화작업으로 건물이 훼손돼 있습니다.
- 관리상태. 감정평가상 지층 및 1층·2층 주택으로 이용되고 있으며 관리상태는 열악합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울산업정보학교 북측 인근이며 단독·다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 주거지로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경전철역 관악산역(신림선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 153.0㎡, 토지이용상황 단독, 급경사·세로장방형이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선민 대항력 재확인. 보증금 230,000,000원의 임차권등기가 있고 대항력 판정이 미상입니다. 전입·점유·임차권등기 관련 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 송정민·한은빈·이종근·김사랑·이현규의 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 지상 1층 주계단 해체와 위반면적 228.6㎡의 현재 상태 및 행정상 조치 가능성을 확인해야 합니다.
- 화재 훼손 실사. 진화작업으로 훼손된 범위와 건축물의 현재 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 228.6㎡와 실측 약 231㎡의 차이가 매각대상·이용상태에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과와 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 감정가 1,018,999,800원과 유찰 시나리오만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 별도의 실거래·현장가 조사가 필요합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “입찰 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기구조는 비교적 선명합니다. 2023.05.31. 한국비즈니스금융대부 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 입찰 난도는 등기보다 높습니다. 실제 임차인 8명 가운데 김선민의 대항력이 가능·미상이고, 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 물건 자체도 위반건축물·화재 훼손·열악한 관리상태·공부와 실측면적 차이가 동시에 확인됩니다. 실거래 비교근거도 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하다”가 아니라, 임차관계와 건물 상태를 원본·현장에서 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
