서울중앙지방법원 2025타경102962. 동작구 사당동 316-222, 316-292 소재 알렉시스316 건물과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층으로, 지하1층 다중주택 2개호와 주차장, 1층 원룸형 주거 4개호, 2층 다중주택 4개호, 3층 다중주택 4개호, 4층 다중주택 2개호, 옥탑1층은 4층 다중주택의 다락으로 이용 중입니다.
권리의 출발점은 2021.11.17 대방새마을금고 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이 날짜가 말소기준이고, 현재 확인되는 임차인들의 전입일은 가장 빠른 박선영의 2021.11.29부터 시작합니다. 따라서 자료상 임차인 12명 모두 말소기준권리보다 후순위 전입이며 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 배당 부족이 생기더라도 이 사건의 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 316-222, 316-292 알렉시스316 · 서울특별시 동작구 사당로20아길 20-1 |
| 용도 / 구조 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다중주택 및 원룸형 주거 · 철근콘크리트구조 지하1층 지상4층 |
| 소유자 | 주식회사제이앤케이하우징 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,890,925,860원 / 1,890,925,860원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜림 / 100,103,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 대 120.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,546,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 매각으로 소멸
말소기준은 2021.11.17 대방새마을금고 근저당권입니다. 이후 현재 사건의 강제경매개시결정과 대방새마을금고의 임의경매개시결정, 박선영·이중희·정혜림· 권아름·이은성·박지연·김은비·이지혜·차혜원의 주택임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 2026.02.24에는 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위를 승계하는 구조여서 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 12명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현철 | 2022.10.24 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조재현 | 2021.12.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 제정훈 | 2023.12.29 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박선영 | 2021.11.29 | 120,000,000원 | 2025.05.21 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이중희 | 2023.09.08 | 30,000,000원 | 2025.09.16 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정혜림 | 2021.12.13 | 100,000,000원 | 2025.11.28 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 권아름 | 2021.12.13 | 130,000,000원 | 2025.12.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이은성 | 2023.11.14 | 120,000,000원 | 2025.12.03 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박지연 | 2022.02.03 | 130,000,000원 | 2026.01.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김은비 | 2022.02.21 | 160,000,000원 | 2026.01.15 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이지혜 | 2021.12.30 | 100,000,000원 | 2026.01.16 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 차혜원 | 2022.01.17 | 120,000,000원 | 2026.01.20 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
임차인 표의 공통점은 명확합니다. 모두 2021.11.17 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력 없음으로 판정돼 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 없어 12명 모두 실제 임차인으로 봐야 합니다. 다만 조현철·조재현·제정훈은 보증금이 확인되지 않아 배당관계의 세부 순위는 원문 서류 대조가 필요합니다.
② 가격·회차 분석 — 실질취득은 최저가와 동일, 시세 평가는 보류
신건 최저매각가는 감정가와 같은 1,890,925,860원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준액 역시 1,890,925,860원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,512,740,688원, 2회 유찰 시는 1,210,192,550원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,890,925,860원 | 1,220,206,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,512,740,688원 | 1,220,206,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,210,192,550원 | 1,195,690,624원 | 24,515,976원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,890,925,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,309,259원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대방새마을금고 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 정혜림 | 100,103,300원 | 100,103,300원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 대방새마을금고 | 100,103,300원 | 100,103,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 649,410,001원 |
현재 회차 가정에서는 배당표상 채권자 청구액이 전액 충족되고 소유자 잔여가 649,410,001원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다. 그 변동과 별개로 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성중학교 북동측 인근이며, 단독주택·다중주택·다가구주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·4호선 사당역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하1층 다중주택 2개호와 주차장, 1층 원룸형 주거 4개호, 2층 다중주택 4개호, 3층 다중주택 4개호, 4층 다중주택 2개호, 옥탑1층은 4층 다중주택의 다락으로 이용 중입니다.
- 용도 확인. 1층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 4개호 원룸형 주거용입니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으므로 실제 사용승인·용도와 현재 이용상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조, 석재 붙임 외벽, 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·소방설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 현황 대조. 대항력은 모두 없지만 실제 점유·퇴거 여부와 각 호실의 현재 사용자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 조재현·정혜림 관계 확인. 자료상 권리관계인과 임차인 이름이 겹쳐 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있습니다. 계약서·보증금 지급내역·채권관계를 대조해야 합니다.
- 1층 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 원룸형 주거 이용이 다르므로 임대 운영을 전제로 할 경우 적법한 용도·인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 잔여액 과신 금지. 현재 소유자 잔여 649,410,001원은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이어서 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 실질취득액은 신건 1,890,925,860원이지만 확인 가능한 실거래 비교치가 없어 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 각 임차권등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 결론 자체는 비교적 명료합니다. 2021.11.17 대방새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 12명은 모두 그 이후 전입해 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 신건에서 2회 유찰 시까지도 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 물건의 난도는 권리 외부에서 올라갑니다. 다수 임차인이 존재하고, 조재현·정혜림은 관계인 가능성 확인이 필요하며, 1층은 공부상 제2종근린생활시설 사무소와 현황 원룸형 주거가 엇갈립니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 1,890,925,860원이 적정한지 가격 검증도 별도로 해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 임대운영·점유·용도·가격 검증은 가볍지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
