서울중앙지방법원 2025타경103231. 서울 관악구 봉천동 국회단지5길 4, 1층 102호로 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 이민후이며 2016.11.10. 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 채권최고액 176,400,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.06.24. 윤금례의 강제경매개시결정과 2026.01.19. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.09.13. 윤금례 명의의 가처분은 2026.04.21. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리 중 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103231 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-548 1층 102호 · 서울특별시 관악구 국회단지5길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이민후 · 2016.11.10. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 440,250,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 알씨조 슬래브 4층 건물 내 1층 102호 · 외벽 적벽돌 쌓기 · 샷시창호 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.11.10. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원이며 채무자는 이민후입니다. 이후의 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 가처분은 경매에 따른 소멸 여부를 따질 필요도 없이 2026.04.21. 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 — 전입자 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차임숙 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명일 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
차임숙·이명일 두 사람의 전입신고일은 모두 2025.06.30.으로, 말소기준권리인 2016.11.10. 근저당보다 약 8년 7개월 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 매각으로 배당받지 못한 보증금을 낙찰자에게 주장하는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 170.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
확인된 우방타운 실거래는 2021.09. 168,000,000원 1건입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 34.34㎡이고, 가격비교 대상 면적은 57.73㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 287,000,000원이 확인거래의 170.8%라는 숫자는 산술값일 뿐, 동일면적 시세 대비 170.8%라고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 34.34㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 감정가 | 57.73㎡ | 1 | 287,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤금례 | 440,250,821원 | 105,782,000원 |
| 3. 임의경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 440,250,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 287,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,056,901,642원 중 282,182,000원이 배당되고, 미배당액은 774,719,642원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 774,719,642원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 831,316,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 876,593,162원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 확인된 권리관계상 그 부족분이 낙찰자에게 전가되지는 않습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰 여부에 따라 바뀌는 핵심은 권리가 아니라 취득가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울은천초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 국회단지5길에 접합니다.
- 건물. 알씨조 슬래브 4층 건물 내 1층 102호이며 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 384.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,899,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 우방타운은 14세대, 1997.04.23. 준공으로 확인되며 현재 확보된 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 차임숙·이명일은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 비교시세 보완. 확인 실거래가 전용 34.34㎡ 1건뿐이라 전용 57.73㎡ 물건의 시세 판단 자료로는 부족합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 287,000,000원은 감정가와 동일합니다. 동일·유사면적 최근 거래 없이 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 토지의 지정 내용과 본건 거래에 대한 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 전입자 2명이 조사된 만큼 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 추가 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 정리돼 있습니다. 2016.11.10. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 차임숙·이명일 두 전입자도 2025.06.30. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가가 287,000,000원인데 확인 가능한 거래는 2021.09. 168,000,000원 1건뿐이고 전용면적도 34.34㎡로 본건 비교면적 57.73㎡와 다릅니다. 산술상 최저가는 이 거래금액의 170.8%지만, 면적이 다른 거래 한 건만으로 “비싸다”는 정도까지 확정할 수도, 반대로 “싸다”고 평가할 수도 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 동일·유사면적의 최신 실거래를 보완한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
