서울중앙지방법원 2025타경103612. 서울 강남구 역삼동 796-10의 토지와 건물로, 사건 표시는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 전체 다가구주택 등입니다. 토지면적은 314.5㎡, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 6,844,691,510원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2022.08.12 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 1,512,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 360,000,000원 근저당, 2022.11.25 설정된 600,000,000원 근저당, 2025년의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 임차관계 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103612 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 796-10 · 서울특별시 강남구 논현로67길 13-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 전체 다가구주택 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 · 평스라브지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 314.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤관섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,844,691,510원 / 6,844,691,510원 (신건) |
| 청구액 | 276,353,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 담보권은 소멸
2015년 하나은행 420,000,000원 근저당과 2017년 서울보증보험 137,000,000원 근저당, 하나은행 385,000,000원 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.08.12 농협은행주식회사 1,512,000,000원 근저당입니다. 이후의 360,000,000원·600,000,000원 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 인수액을 0원으로 단정하면 안 된다
확인된 점유·임차 관련 명의는 모두 16명입니다. 이 가운데 이복숙은 2019.10.11, 전혜경은 2022.06.20 전입해 말소기준일인 2022.08.12보다 앞섭니다. 두 사람은 대항력 있는 임차인으로 분류되지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 전혜경은 2025.09.16 배당요구를 했습니다.
최유정은 보증금 10,000,000원이 확인되고 2025.10.17 배당요구를 했지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주택공사 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원으로 표시되더라도, 실제 입찰 판단에서는 선순위 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복숙 | 2019.10.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 전혜경 | 2022.06.20 | 미상 | 2025.09.16 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 하희정 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진승 | 2023.03.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜연 | 2023.07.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2023.07.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안준용 | 2023.08.30 | 미상 | 2025.10.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황보혁재 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송기석 | 2024.03.11 | 미상 | 2025.09.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인수 | 2024.09.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이휘원 | 2024.10.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PINTO SANTOS CRISTINA DE ASSIS | 2024.10.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병태 | 2024.11.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양제원 | 2024.11.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유정 | 미상 | 10,000,000원 | 2025.10.17 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 주택공사 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
③ 예상배당표 (매각가 6,844,691,510원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 70,846,915원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,512,000,000원 | 1,512,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,301,844,595원 |
위 계산은 근저당 채권과 집행비용을 반영한 배당모형입니다. 채권총액 2,472,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원으로 계산되지만, 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 권리분석 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 담보권 배당여력은 충분
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 6,844,691,510원 | 2,472,000,000원 | 0원 | 4,301,844,595원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 5,475,753,208원 | 2,472,000,000원 | 0원 | 2,946,595,676원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 4,380,602,566원 | 2,472,000,000원 | 0원 | 1,862,396,540원 |
담보권만 놓고 보면 2회 유찰 시 매각가 4,380,602,566원에서도 채권총액 2,472,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 모두 배당되는지는 보증금·확정일자·배당순위가 확인돼야 판단할 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가도 그 자체가 실질취득비용의 하락을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 역삼동, 역삼초등학교 북동측 인근. 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 전체 다가구주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 기본적인 전기·급배수시설과 도시가스시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 314.5㎡, 공시지가 7,457,000원/㎡, 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이복숙 보증금 확인. 2019.10.11 전입으로 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금 규모와 배당 여부를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전혜경 보증금 확인. 2022.06.20 전입, 2025.09.16 배당요구. 보증금과 실제 배당액을 확인해야 미배당 승계 여부가 확정됩니다.
- 최유정·주택공사 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 최유정의 확인된 보증금은 10,000,000원입니다.
- 16명 점유관계 대조. 동일 건물에 다수의 전입·점유 명의가 존재하므로 각 점유부분과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.12 민간임대주택등기가 있으므로 관련 임대관계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
맺으며 — 담보권보다 임차보증금이 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2022.08.12 농협은행 근저당으로 명확하고, 이후 담보권의 배당여력도 충분합니다. 그래서 등기부만 보면 깔끔해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 입찰의 핵심은 이복숙·전혜경의 선순위 임차보증금입니다. 두 사람 모두 대항력이 있고 보증금이 확인되지 않았으며, 최유정·주택공사의 대항력도 아직 판정할 수 없습니다.
현재 최저가 6,844,691,510원이 싸거나 비싼지를 판단할 실거래 시세 자료도 없고, 매수인이 최종적으로 떠안을 보증금도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “등기권리는 정리되지만 실질취득액은 미확정”인 사건입니다. 임차보증금과 배당순위를 확인하기 전에는 최저가만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
