서울중앙지방법원 2025타경104192. 관악구 봉천동 관악맥스텔 15층 1508호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설입니다. 감정가는 148,000,000원, 현재 최저매각가 역시 148,000,000원인 신건입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.23. 설정된 투에스대부주식회사 근저당권으로 채권최고액은 1,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.10.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “근저당 100만원뿐인 깨끗한 물건”으로만 보면 부족합니다. 2018.08.23. 소유권이 국제자산신탁주식회사에 신탁 이전됐고, 등기에는 이 부동산에서 임대차 등의 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2018-21407호를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 15층1508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 이용 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건 내 15층 1508호 |
| 소유자 | 국제자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 106,106,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
과거 등기 중 2003년 수산업협동조합중앙회 근저당, 2005년 원택희 근저당, 2013년 소유권이전담보가등기, 2014년 세무서 압류, 2017년 굿모닝캐피탈대부 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매에서 따로 인수할 권리로 남지 않습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.08.23. 투에스대부주식회사 근저당권이며, 이후 같은 날 신탁 소유권이전, 2025.10.24. 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 점유·임차관계 — 신고된 임차인 없음
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 계산되는 매수인 부담도 현재 배당 시나리오에서는 없습니다. 감정평가 참고사항에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 현장 점유관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 회차별 구조만 본다
동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 148,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 경매 회차별 최저매각가입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 148,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 118,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 94,720,000원 | 0원 |
따라서 이 사건은 최저가 하락 자체를 곧바로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 권리 부담이 0원이라는 점과 회차별 매각가격 변화만 확인할 수 있으며, 적정 응찰가 판단에는 별도의 실거래·임대수익 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 투에스대부주식회사 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,128,000원 |
현재 회차 계산에서는 근저당권 채권최고액 1,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건의 계산값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 서울대입구역 남서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·업무시설·주상복합건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 서울대입구역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공시지가. 8,929,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2018-21407호에서 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설입니다. 실제 사용 및 관련 제한을 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 148,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 배당 전제 확인. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 경매 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·신탁원부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “신탁 확인”을 함께 봐야 한다
현재 자료의 배당 구조만 보면 단순합니다. 말소기준은 2018.08.23. 투에스대부주식회사 근저당 1,000,000원이고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 소유권이 국제자산신탁주식회사에 이전된 신탁 부동산이라는 점은 별도의 확인 포인트입니다. 등기 자체가 신탁원부를 통한 관리·처분·임대차 조항 확인을 요구하고 있으므로, 이 사건의 결론은 “계산상 인수는 0원, 신탁원부 확인 후 입찰”입니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 148,000,000원이 시세 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다.
