서울중앙지방법원 2025타경104323. 서초동 ‘서초 리슈빌’ 5층 516호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 박소현의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021년 12월 6일, 확정일자는 2021년 12월 7일, 점유개시는 2022년 1월 8일, 주민등록은 2022년 1월 10일이며, 보증금은 190,000,000원입니다.

을구 3번 임차권등기는 2024년 11월 21일 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025년 11월 7일입니다. 즉 이 임차권은 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다. 현재 최저가 166,000,000원에서는 집행비용 3,124,000원이 먼저 빠지고 임차인에게 162,876,000원이 배당되는 계산이므로, 보증금 부족분 27,124,000원이 매수인 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

2015년 한국외환은행 근저당권 24,000,000원은 2017년 12월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 11월 7일 강제경매개시결정입니다. 그러나 박소현의 임차권등기는 그보다 앞선 2024년 11월 21일에 등기됐고, 대항력의 기초가 되는 점유·주민등록도 2022년에 갖춰졌습니다. 따라서 경매로 자동 소멸하는 후순위 임차권이 아니라, 배당 부족액이 매수인에게 넘어오는 선순위 대항력 임차권입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.9억

임차인은 박소현 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 보증금 190,000,000원을 그대로 실제 임차보증금으로 봅니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 1.9억대에 묶이는 구조

대항력 임차인의 보증금 190,000,000원이 현재 최저가 166,000,000원보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 임차보증금 미배당액, 즉 매수인 인수액이 함께 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

현재 회차에서 실질취득은 193,124,000원입니다. 1회 유찰 시에도 192,659,200원, 2회 유찰 시에도 192,287,360원입니다. 낙찰가가 166,000,000원에서 106,240,000원으로 내려가도 인수액이 27,124,000원에서 86,047,360원으로 커지기 때문에, 총 부담은 임차보증금 190,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 27,124,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 최근 실거래가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

이 사건에는 현재 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 166,000,000원이나 최저가 166,000,000원이 시세보다 낮은지, 높은지를 이 데이터만으로 단정할 수 없습니다. 특히 실제 부담액은 최저가가 아니라 현재 회차 193,124,000원이므로, 외부 시세를 확인할 때도 반드시 이 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.

참고 가능한 과거 등기상 거래가액은 소유자 김세영의 2021년 매매가 163,000,000원입니다. 다만 이는 현재 시세 자료가 아니므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 최근 실거래 확인 없이 ‘1.66억이라 싸다’는 식의 판단은 금물입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재 남부터미널역 서측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가 기준 현재 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층이며 대상은 5층 516호입니다.
• 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고, 남측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 20,270,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득을 볼 것. 현재 회차 166,000,000원 낙찰을 가정하면 인수 27,124,000원이 더해져 실질취득은 193,124,000원입니다.
• 유찰 효과 착각 금지. 1회 유찰 시 인수 59,859,200원, 2회 유찰 시 86,047,360원으로 증가해 총 부담은 계속 1.9억대입니다.
• 임차권 원문 확인. 박소현의 임차권은 전유부분 전부를 대상으로 하고, 대항력과 우선변제권이 인정된 자료입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 인수됩니다.
• 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 박소현으로 기재돼 있으므로 계약관계와 청구채권의 성격을 원본으로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 비교할 때는 최저가 166,000,000원이 아니라 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.66억 낙찰”이 아니라 “1.93억 부담”으로 봐야 한다

이 물건의 핵심 숫자는 최저가 166,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 190,000,000원과 현재 회차 예상 인수액 27,124,000원입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 193,124,000원이고, 1회 유찰 시 192,659,200원, 2회 유찰 시에도 192,287,360원입니다.

즉 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총 부담은 보증금 1.9억 수준에서 사실상 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 권리 구조는 읽히지만, 인수 부담은 크고 시세 검증은 별도로 필요한 사건. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘낙찰 후까지 합쳐 실제 얼마를 부담하느냐’가 승부처입니다.