서울중앙지방법원 2025타경104356. 서울 중구 을지로6가 헬로우에이피엠 제3층 제161호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(시장)이고, 현재는 공실상태이나 외관상 임시 창고로 사용 중인 것으로 보인다고 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 기혜진이며, 2011.02.25. 소유권을 취득한 같은 날 길음중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2011.02.25. 길음중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이후 2025.11.12. 같은 채권자가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없으며 예상 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104356 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 을지로6가 18-35 헬로우에이피엠 3층 161호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 장충단로 253 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(시장) · 공실상태이나 외관상 임시 창고로 사용 중인 것으로 보임 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상11층 · 제3층 제161호 · 사용승인일 2002.09.05. |
| 소유자 | 기혜진 · 2011.02.25. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 22,500,000원 / 22,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 길음중앙새마을금고 / 52,705,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2011.02.25. 접수된 길음중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고 채무자는 소유자 기혜진입니다. 2025.11.12. 길음중앙새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 22,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않으므로, 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 22,500,000원 | 21,695,000원 | 43,305,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 18,000,000원 | 17,276,000원 | 47,724,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 14,400,000원 | 13,740,800원 | 51,259,200원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만, 여기서 늘어나는 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 표는 채권자의 회수 정도를 보여주는 자료이지, 매수인의 실질취득비용을 늘리는 항목은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 805,000원 |
| 2. 근저당 · 길음중앙새마을금고 | 65,000,000원 | 21,695,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 65,000,000원 중 21,695,000원이 배당되고 43,305,000원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 리스크 — 위반건축물과 상가 사용성
감정평가서상 본건은 판매시설(시장)으로 이용 중이며 공실상태이나 외관상 임시 창고로 사용 중인 것으로 보입니다. 임대관계는 미상이고, 본건 위치는 집합건축물대장 현황도면과 인접 호수 표기 등을 참작해 확인됐습니다. 주거용 물건처럼 임차수요와 실거래 빈도만으로 환금성을 판단하기 어려운 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 을지로6가, 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역 북측 인근입니다. 주변은 대로변 상업용·업무용 건물과 문화시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 동대문역사문화공원역과 버스승강장이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 판매시설(시장)이며 공실상태이나 외관상 임시 창고로 사용 중인 것으로 보입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상11층 건물 내 제3층 제161호이며 사용승인일은 2002.09.05.입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 중앙공급식 냉·난방, 소화전, 화재경보·탐지, 지하주차장시설 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 28,210,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 38미터, 북동측 및 남서측 폭 약 6미터 포장도로에 각각 인접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원문 확인. 매각물건명세서 비고의 ‘위반건축물’ 등재 사유와 현재 상태를 건축물대장 원문으로 대조해야 합니다.
- 상가 실사용성 확인. 현재 공실상태·임시 창고 사용으로 보이는 만큼 제161호의 실제 영업 가능 상태와 내부 시설을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유·임대차 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 22,500,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다. 주변 동일 건물·유사 층·유사 면적 매매와 임대 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리와 채권 미배당을 구분. 현재 회차 미배당 43,305,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건성은 신중”
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명료합니다. 2011.02.25. 길음중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 본건은 근린시설·판매시설(시장)이고 현재 공실상태로 보이며, 매각물건명세서에는 건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 신건 최저가 22,500,000원을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 사용성과 가격 검증은 별개로 끝까지 확인해야 하는 상가 물건입니다.
