서울중앙지방법원 2025타경104377. 서울 관악구 신림동 724-27 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 2층 단독주택입니다. 토지면적은 106.0㎡이며, 현재 등기상 공유자는 송금옥 11분의 2, 송재영 11분의 4, 송현석 11분의 5입니다.
권리구조의 기준점은 2022.08.18. 설정된 천상욱 근저당권, 채권최고액 150,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.18. 김수연의 주택임차권등기와 2025.11.17. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 말소와 임대차보증금 잔액의 인수 여부는 별개이므로, 대항력 있는 임차인이 배당에서 전액 변제되지 못하면 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 724-27 · 서울특별시 관악구 미성3길 18-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 · 일괄매각 |
| 토지 | 106.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 송금옥 11분의 2 · 송재영 11분의 4 · 송현석 11분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 759,674,352원 / 759,674,352원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수연 / 144,372,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입을 먼저 본다
말소기준은 2022.08.18. 천상욱 근저당권 150,000,000원입니다. 2021.12.07. 유정길 근저당권 105,000,000원은 2022.08.18. 해지로 이미 말소됐고, 과거 한국주택은행 근저당권 19,500,000원 역시 2010.08.02. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심이 되는 담보권 기준점은 천상욱 근저당입니다.
| 임차관계 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성재 | 미상 | 2019.11.07 · 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수연 | 2층 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.06 · 2021.03.25 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
② 회차별 가격 — 가격보다 먼저 인수 구조를 확인
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 759,674,352원 | 0원 | 315,305,005원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 607,739,481원 | 0원 | 164,889,483원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 486,191,584원 | 0원 | 44,557,065원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오에서는 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원입니다. 따라서 알려진 김수연 보증금과 천상욱 근저당, 신청채권만 놓고 보면 2회 유찰까지도 전액 배당 가능한 구조입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 김성재의 금액이 반영돼 있지 않으므로, 실제 입찰 판단의 우선순위는 가격보다 김성재 임대차 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 759,674,352원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,996,744원 |
| 1. 임차인 김수연 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 천상욱 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 김수연 | 144,372,603원 | 144,372,603원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 315,305,005원 |
위 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시나리오이며, 김성재의 보증금은 확인되지 않았습니다. 현재 계산상 채권 미배당 0원, 매수인 인수 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 위 기와 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 724-27, 서울난우초등학교 남측 인근이며 단독주택과 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 106.0㎡ 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 3,627,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성재 임대차 원본 확인. 2019.11.07. 전입, 2019.10.28. 확정일자가 기록돼 있으나 보증금은 미상입니다. 임대차계약서·점유범위·보증금을 우선 확인해야 합니다.
- 김수연 관계 확인. 보증금 140,000,000원 임차인이면서 강제경매 채권자로 등장하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차와 집행채권의 실체를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 인수 0원이지만, 김성재 보증금 미상 위험은 별도로 남습니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2022.08.18. 천상욱 근저당 150,000,000원입니다. 그보다 앞선 점유·임대차가 핵심입니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 용도·현황 대조. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만 감정 이용상태는 단독주택입니다. 공부와 현황을 입찰 전 다시 맞춰봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “권리상 확정 0원”은 다르다
숫자만 보면 신건 759,674,352원은 여유가 큽니다. 김수연 보증금 140,000,000원과 천상욱 근저당 150,000,000원, 신청채권 144,372,603원을 전부 배당하고도 315,305,005원이 소유자에게 남는 구조입니다. 1회 유찰 607,739,481원, 2회 유찰 486,191,584원에서도 제공 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론은 숫자보다 김성재에 달려 있습니다. 2019.11.07. 전입은 말소기준 2022.08.18.보다 앞서고, 확정일자도 2019.10.28.이지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 가장 정확한 결론은 “알려진 채권은 전액 배당 가능하지만, 선순위 점유자의 보증금 미상 위험이 남아 있다”입니다. 가격의 싸고 비쌈보다 이 권리관계를 먼저 닫아야 하는 물건입니다.
