서울중앙지방법원 2025타경104381. 서울 관악구 봉천동 47-5의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이고, 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 103.0㎡이며 소유자는 양승이입니다.
등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2025.04.18. 관악중앙새마을금고 근저당권 1,017,600,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 228,000,000원 근저당권과 이후 경매개시결정·가압류·권명택 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에서 신고된 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104381 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 47-5 · 서울특별시 관악구 중앙2길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 |
| 토지 | 대 · 103.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 양승이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,449,068,000원 / 1,449,068,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 1,029,994,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 소멸
말소기준권리는 을구 1번 관악중앙새마을금고 근저당권 1,017,600,000원입니다. 을구 2번 같은 채권자의 228,000,000원 근저당권, 갑구의 롯데카드 27,040,958원 가압류, 신한카드 15,225,227원 가압류, 을구 3번 권명택 30,000,000원 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 두 전입 모두 말소기준 뒤
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민수 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석현 | 2025.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이민수의 전입일은 2025.09.16, 이석현의 전입일은 2025.07.28로 모두 말소기준권리인 2025.04.18보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
③ 핵심 리스크 — 486,800,000원 유치권 신고
이 사건의 권리분석 포인트는 등기부보다 이 유치권입니다. 등기상 권리는 말소기준 이후 정리되고 임차인도 대항력이 없지만, 486,800,000원 규모의 유치권 신고가 남아 있기 때문에 ‘인수 0원 = 리스크 0’으로 해석하면 안 됩니다. 신청채권자가 부존재를 주장하고 있으므로 실제 공사대금채권, 양도·양수, 점유관계 및 유치권 성립 여부를 원문 서류로 대조하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,449,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,890,680원 |
| 을구 1번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 1,017,600,000원 | 1,017,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,040,958원 | 27,040,958원 |
| 을구 3번 근저당권 · 권명택 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,225,227원 | 15,225,227원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,311,135원 |
현재 회차 1,449,068,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 1,317,866,185원이 전액 배당되고, 소유자 교부액 114,311,135원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지지만 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,449,068,000원 | 1,317,866,185원 | 0원 | 114,311,135원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,159,254,400원 | 1,145,261,856원 | 172,604,329원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 927,403,520원 | 915,729,485원 | 402,136,700원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 배당 부족액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 그러나 이 수치는 등기·배당 구조에 관한 값이고, 별도로 신고된 유치권 문제를 해소해 주는 수치는 아닙니다. 따라서 가격이 내려가더라도 유치권 성립 여부 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 봉천중앙시장 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주택·다세대 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려한 전체적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기 및 타일붙임 마감, 창틀은 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생 및 기타설비, 기본적인 전기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 103.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 공시지가는 4,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가. 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.의 토지거래계약에관한허가구역과 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.의 외국인 등 대상 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 김형준의 2025.12.17. 유치권신고와 관악중앙새마을금고의 2026.03.04. 부존재 의견서를 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 유치권 신고자의 실제 점유 상태와 공사대금채권·양도양수 관계를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차관계 확인. 이민수·이석현은 대항력 없음으로 판정돼 있으나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 서울특별시 관악구 봉천동 47-5 토지가 일괄매각되는 조건을 매각목록과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가 1,449,068,000원과 동일한 신건입니다. 가격 판단은 실거래 비교가 아니라 유찰 시나리오와 물건의 법률 리스크를 함께 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원보다 유치권 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이민수·이석현의 전입도 말소기준 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 감정가 64% 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 김형준의 486,800,000원 유치권 신고입니다. 신청채권자 관악중앙새마을금고가 부존재 의견을 제출한 만큼 유치권 성립 여부가 확정된 상황으로 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되는 편이지만, 유치권 사실관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 신건 감정가 1,449,068,000원에서 가격보다 먼저 확인할 항목은 유치권의 채권·점유·양도양수 관계입니다.
