서울중앙지방법원 2025타경104428. 강남구 신사동 유로미아파트 비동 7층 701호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 7층 701호입니다. 현재 소유자는 김한상·김현아가 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 두 사람은 2012.03.05 매매를 원인으로 거래가액 1,120,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
표면적인 회차 계산은 단순합니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2025.10.31 국의 김한상 지분 압류인데, 그보다 앞선 2022.11.02에 중랑서부새마을금고 채권최고액 2,160,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.11.28 그 근저당권이 웰컴저축은행주식회사로 이전된 등기가 남아 있습니다. 이 관계를 확인하지 않은 채 ‘낙찰가만 내면 끝’이라고 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104428 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 신사동 547-8 유로미아파트 비동 7층701호 |
| 도로명 | 서울특별시 강남구 압구정로14길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 189.43㎡ · 7층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 김한상 2분의 1 · 김현아 2분의 1 |
| 현재 소유권 취득 | 2012.03.05 매매 · 거래가액 1,120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,890,312,500원 / 3,890,312,500원 (신건) |
| 청구금액 | 1,720,499,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 제시외 건물 | 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당 승계가 핵심
이 사건의 핵심 날짜는 2025.10.31입니다. 국이 김한상 지분에 한 압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 2025.11.26 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 약 3년 앞선 2022.11.02의 을구 20번 근저당입니다. 중랑서부새마을금고가 김한상을 채무자로 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당을 설정했고, 2025.11.28 웰컴저축은행주식회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기돼 있습니다.
과거 등기에는 근저당·전세권·압류·가처분·경매개시결정이 다수 존재하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 특히 2004년 신한은행 근저당, 2005년 및 2006년 전세권, 2007년 김윤희 전세권 등은 2010.02.24 임의경매로 인한 매각 과정에서 말소됐고, 이후 설정된 제기동새마을금고·하나은행 권리도 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 입찰 판단에서는 과거 말소권리보다 2022년 근저당과 2025년 권리이전에 집중해야 합니다.
② 임차·점유 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 곧바로 “소유자만 점유하고 임차인 위험이 전혀 없다”는 뜻으로 확대해석하면 안 됩니다. 보증금·전입일·확정일자 등 임차관계 판단자료가 확인되지 않은 상태이므로, 현황조사와 매각물건명세서 원문을 기준으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 비교 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
유로미아파트B동은 19세대, 사용승인일은 2004.09.10이고 대상 전용면적은 189.43㎡입니다. 다만 동일 면적을 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 없어, 감정가 3,890,312,500원이 현재 시장가격 대비 낮은지 높은지를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 “강남 신사동 아파트가 경매로 나왔으니 싸다”는 접근은 금물입니다. 신건이어서 할인도 없고, 가격 비교 자료도 없는 상황에서 등기상 선순위 근저당 이슈까지 존재합니다. 이번 사건에서는 가격 가점보다 권리 확정이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,890,312,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,303,125원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,849,009,375원 |
회차 계산에서는 채권자 배당액과 미배당액이 모두 0원이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 표에는 등기상 확인되는 을20-1 선순위 근저당권 승계의 실제 부담 여부가 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없으므로, 배당표만으로 최종 권리판단을 끝내면 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 신사동 소재 신구초등학교 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 701호이며, 외벽은 벽돌쌓기 및 석재마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 동측으로 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 16,270,000원/㎡입니다.
- 규제. 아파트 용도 한정 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 2026.12.31까지 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 기호 ㉠~㉢ 제시외 건물이 소재하며, 정확한 면적·소유권 여부·일괄경매 여부는 경매진행 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을20-1 최신 등기 확인. 웰컴저축은행주식회사로 이전된 근저당권의 현재 존속·소멸 조건과 매각 후 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준과 선순위 대조. 말소기준 2025.10.31보다 앞선 2022.11.02 근저당이므로 단순 후순위 소멸 사건으로 보면 안 됩니다.
- 청구금액과 담보권 구분. 사건 청구금액은 1,720,499,240원이고, 선행 근저당의 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 두 금액을 같은 개념으로 취급하지 마세요.
- 실제 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서로 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 기호 ㉠~㉢의 면적·소유권·일괄매각 포함 여부를 원본에서 확인하세요.
- 토지거래허가 규제 확인. 매각기일은 2026.09.08이고, 아파트 용도 한정 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있으므로 적용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 3,890,312,500원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 직전 최신본으로 대조하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘선순위 권리’가 먼저다
신사동 아파트, 감정가 3,890,312,500원, 신건이라는 표면만 보면 일반적인 고가 아파트 경매처럼 보입니다. 하지만 권리 흐름을 시간순으로 놓으면 이야기가 달라집니다. 말소기준은 2025.10.31 압류이고, 그 전에 2022.11.02 채권최고액 2,160,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리는 2025.11.28 웰컴저축은행주식회사로 이전된 등기가 현재 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 회차 계산의 “매수인 인수 0원” 숫자만 믿고 접근하기 어렵습니다. 선순위 근저당권 승계가 실제로 낙찰자에게 남지 않는다는 점이 원본 서류에서 확인돼야 비로소 가격 검토 단계로 넘어갈 수 있습니다. 게다가 임대관계가 미상이고 제시외 건물도 존재하며 직접 비교할 실거래 가격도 없습니다. 권리 확정 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없는 사건입니다.
