서울중앙지방법원 2026타경100326. 강남구 자곡동 강남지웰홈스 에이동 4층401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상으로는 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2023.08.11. 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 15,951,653원입니다. 그런데 임차인 김다현은 그보다 훨씬 앞선 2021.08.11. 주민등록과 점유를 갖추고, 확정일자도 2021.06.29.입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 회차에서는 낙찰가 165,000,000원에서 집행비용 3,110,000원을 먼저 제외한 뒤 김다현의 보증금 160,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 신건 자체만 보면 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰되면 이야기가 바뀝니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 선순위 임차보증금의 미배당액이 커지고, 그 차액이 매수인 인수로 전환되기 때문에 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지하6층/지상10층 건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 최원석 · 2021.12.20. 매매, 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당 48,000,000원은 2017.12.05. 이미 말소됐고, 조은호 전세권 10,000,000원도 2019.10.07. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2023.08.11. 우리금융캐피탈 가압류입니다. 김다현은 2021.08.11. 전입·점유하여 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 2021.06.29. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명 · 보증기관 승계 신고 1건)
| 신고자 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김다현 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.08.11 / 2021.06.29 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 시보증 | 김다현 보증금의 대위·승계 중복 신고 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 승계 실제 임차인으로 중복 계산하지 않음 |
따라서 이 사건의 임차인 수를 2명으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김다현 1명이고, 보증기관 대위·승계 신고는 김다현의 160,000,000원 보증금과 같은 원채권 관계이므로 별도의 보증금으로 더하지 않습니다.
② 유찰 시 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 165,000,000원 | 0원 | 165,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 132,000,000원 | 30,648,000원 | 162,648,000원 |
| 2회 유찰 시 | 105,600,000원 | 56,678,400원 | 162,278,400원 |
등기상 거래가액은 2021.12.08. 고은애 취득 당시 163,000,000원, 2021.12.20. 최원석 취득 당시 190,000,000원이 확인됩니다. 다만 두 거래 모두 2021년 거래이므로 현재 2026년 시세를 직접 판단하는 기준으로 삼기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 현재 최저가가 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 실질취득가를 기준으로 입찰 상한을 검토하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 김다현 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 15,951,653원 | 1,890,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김다현 보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 160,000,000원 청구는 보증기관 대위·승계 관계와 함께 확인해야 하며, 김다현 임차보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 자곡동 율현초등학교 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2014.10.15.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구)·공공주택지구 등에 해당하며 공시지가는 8,562,000원/㎡입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 계산. 1회 유찰 132,000,000원은 실제 부담 162,648,000원, 2회 유찰 105,600,000원은 실제 부담 162,278,400원입니다.
- 김다현 배당액 확인. 매각대금·집행비용·선순위 조세 등에 따라 실제 배당액이 달라지면 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀔 수 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 대위·승계 신고는 김다현 보증금과 같은 원채권 관계이므로 실제 임차인을 2명, 보증금을 2배로 계산하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 오피스텔 이용이라는 점을 기준으로 금융·세금·환금성 조건을 별도 검토해야 합니다.
- 현재 시세 직접 확인. 확인되는 등기 거래가액은 2021년 163,000,000원과 190,000,000원으로, 현재 가격 메리트를 판단하려면 최근 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 보증기관 대위관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 내 돈은 거의 안 내려간다”
이 물건은 신건 165,000,000원에서는 김다현의 보증금 160,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 하지만 권리분석을 신건 한 회차에서 끝내면 안 됩니다. 1회 유찰하면 낙찰가는 132,000,000원까지 내려가도 30,648,000원을 인수해 실질취득은 162,648,000원, 2회 유찰하면 105,600,000원에 낙찰돼도 56,678,400원을 인수해 162,278,400원입니다.
즉 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합친 총 부담이 얼마인가입니다. 실제 임차인은 김다현 1명이고, 보증기관 승계 신고는 별도 보증금이 아닙니다. 최근 시장가격과의 직접 비교 근거 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 신건은 인수 0, 유찰 뒤에는 선순위 보증금이 따라붙는 구조. 이 한 문장이 이 사건의 핵심입니다.
